居抜き売却とは？メリット・注意点から売却の流れまで解説

この記事でわかること💡 ✅居抜き売却の仕組みと原状回復との違い ✅居抜き売却のメリットと事前に確認したい注意点 ✅売却価格の査定で確認される主なポイント ✅専門業者への相談から店舗を引き渡すまでの流れ

飲食店の閉店や移転を考えたとき、気になるのが店舗の内装や厨房設備をどうするかという問題です。
原状回復工事を行って退店するほか、内装や設備を残したまま次のテナントなどへ引き継ぐ「居抜き売却」という方法もあります。

居抜き売却では、条件によって原状回復にかかる費用を抑えたり、造作譲渡によって代金を受け取れたりする可能性があります。
ただし、賃貸借契約の内容や貸主の意向、設備の所有関係などによっては、希望どおりに進められないケースもあるでしょう。

この記事では、居抜き売却の仕組みやメリット・注意点、査定で確認されるポイント、相談から引き渡しまでの流れを解説します。
閉店や移転を検討している方は、店舗の契約条件や退店時期を踏まえて、適切な退店方法を考える際の参考にしてください。

居抜き売却とは？原状回復との違い

居抜き売却とは、店舗の内装や厨房設備などを残した状態で、次のテナントなどへ引き継ぐ方法です。
内装や設備を撤去して退店する場合とは、必要になる工事や費用、手続きなどが異なります。

ただし、店舗を居抜きで売却できるかどうかは、賃貸借契約の内容や貸主の意向などによって変わります。
まずは、居抜き売却の仕組みと原状回復との違いから確認していきましょう。

居抜き売却の仕組み

居抜き売却とは、店舗に残された内装や厨房設備、空調設備、什器などの造作を、次のテナントなどへ譲渡する方法です。
譲渡する造作の範囲や金額、引き渡し時期などを売主と買い手の間で調整し、造作譲渡契約を締結します。

売却対象には、厨房機器やカウンター、テーブル、椅子などが含まれる場合があります。
ただし、売却できるのは原則として売主が所有する造作・設備です。
貸主の所有物やリース品が含まれている場合は、事前に所有関係や契約内容を確認する必要があります。

また、造作を譲渡できても、物件の賃貸借契約がそのまま買い手へ移るとは限りません。
次のテナントが入居するには、貸主の承諾や入居審査、新たな賃貸借契約の締結が必要になる場合があるので注意してください。

原状回復して退店する場合との違い

原状回復して退店する場合は、賃貸借契約で定められた範囲に従い、内装や設備を撤去して店舗を貸主へ返還します。
契約によっては、借りた当初の状態やスケルトン状態まで戻すことが求められ、そのための解体・撤去工事費が発生します。

一方、居抜き売却では、貸主の承諾を得たうえで内装や設備を残し、次のテナントなどへ引き継ぎます。
撤去する造作や設備が少なくなれば、原状回復工事の範囲や退店時の費用負担を抑えられる可能性があります。
さらに、造作や設備に価値が認められれば、譲渡代金を受け取れる場合もあるでしょう。

ただし、居抜き売却を選べば、必ず原状回復が不要になるわけではありません。
居抜きでの引き渡しが成立しなかった場合や、貸主の承諾を得られなかった場合には、契約に従って原状回復を行う必要があります。
居抜き売却を検討する際は、賃貸借契約の返還条件と退店期限を確認し、早めに貸主や専門業者へ相談しましょう。

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居抜き売却のメリット・デメリット

居抜き売却には、退店時の費用負担を抑えられる可能性がある一方、貸主の意向や買い手の有無などによって希望どおりに進まない場合もあります。

売却を検討する際は、メリットだけでなくデメリットも確認しておきましょう。

原状回復費用など退店コストを抑えられる可能性がある

先述した通り、居抜きでの引き渡しが認められれば、内装や設備をすべて撤去する場合と比べて原状回復工事にかかる費用を抑えられる可能性があります。

また、次のテナントへの引き渡し時期によっては、解約予告期間中の賃料負担を抑えられる場合もあるでしょう。
ただし、原状回復の範囲や賃料の支払いが終了する時期は契約内容によって異なるため、事前の確認が必要です。

造作譲渡代金を得られる場合がある

自己所有の厨房設備や内装などに価値が認められれば、造作として売ることで、譲渡代金を受け取れる場合があります。
売却方法には、次のテナントへ造作を引き継ぐ方法のほか、専門業者が店舗の造作や設備を直接買い取る方法もあります。

ただし、すべての設備や内装に価格がつくとは限りません。
店舗の立地や賃貸条件、設備の状態などによって査定結果は変わるでしょう。
また、リース品や貸主所有の設備は自由に売却できないため、所有関係の確認も必要です。

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貸主の承諾や買い手探しが必要になる

居抜き売却は、売主だけの判断で進められるとは限りません。
賃貸借契約の内容を確認し、内装や設備を残した状態で退店できるか、貸主と調整する必要があります。

また、買い手を募集する方法では、希望する時期までに次のテナントが見つからない可能性もあるでしょう。
退店期限が迫ってから動き始めると選択肢が限られることもあるため、閉店や移転を検討し始めた段階で、売却方法やスケジュールを整理しておくことが大切です。

居抜き売却を始める前に確認したいこと

居抜き売却を検討するときは、買い手を探す前に賃貸借契約や設備の所有関係を確認しておくことが大切です。
契約内容や貸主との取り決めによっては、内装や設備をそのまま引き継げない場合もあります。

売却を進めてから条件の違いに気づかないよう、事前に確認しておきたいポイントを見ていきましょう。

賃貸借契約と原状回復の条件

店舗を貸主へ返却するときの原状回復の範囲や解約予告期間、内装・設備の取り扱いなどが定められている場合があります。

特に、スケルトン状態での返還が契約条件となっている場合は、内装や設備を残したまま退店できるとは限りません。
契約書だけでは判断しにくい内容があれば、貸主や管理会社などに確認し、居抜きでの売却が可能か整理したうえで進めることが大切です。

貸主への相談・承諾

居抜き売却を進める際は、貸主の意向を確認する必要があります。
民法第612条では、賃借人が賃借権を譲渡したり賃借物を転貸したりする場合、賃貸人の承諾が必要とされています。
居抜き売却でも、次のテナントへの引き継ぎ方や契約の扱いについて、貸主や管理会社への確認が欠かせません。

また、買い手が決まったからといって、現在の賃貸借契約をそのまま引き継げるとは限りません。
貸主による入居審査や、新たな賃貸借契約の締結が必要になる場合もあります。

売却の話を進める前に、貸主や管理会社と相談しながら条件を確認しておきましょう。

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造作・設備の所有者

店舗内にある厨房機器や空調設備、什器などが、すべて売却できるとは限りません。
自分で購入した設備だけでなく、貸主の所有物やリース契約中の設備が含まれている場合があるためです。

特にリース品は、契約内容によって取り扱いが異なります。
売却対象を整理する際は、設備ごとに所有者を確認し、リース品がある場合は契約書を確認したうえで、必要に応じてリース会社へ相談しましょう。

所有関係を確認せずに売却対象へ含めると、引き渡しの段階で問題になる可能性があります。
査定を依頼する前に、どの造作・設備を売却できるのか整理しておくことが大切です。

居抜き売却の価格はどう決まる？査定で確認されるポイント

居抜き売却を検討すると、「自分の店舗はいくらで売却できるのか」が気になる方もいるでしょう。
ただし、造作譲渡価格は内装や設備だけで決まるものではありません。

店舗の立地や賃貸条件、設備の状態など、複数の要素を確認したうえで査定されます。
ここでは、居抜き店舗の査定で確認される主なポイントを見ていきましょう。

店舗の立地・賃貸条件

居抜き売却の査定では、店舗の立地や賃貸条件が確認されます。
駅からの距離や周辺の商圏だけでなく、賃料や契約条件なども、次のテナントが出店を検討する際の判断材料になるためです。

内装や厨房設備の状態が良くても、賃料などの条件によっては希望する価格で売却できるとは限りません。
反対に、次のテナントが利用しやすい立地や賃貸条件であれば、査定時の判断材料の一つになります。

売却価格を考える際は、造作や設備だけを見るのではなく、店舗全体の条件を含めて確認することが大切です。

内装・厨房設備などの状態

居抜き売却では、店舗に残す内装や厨房設備などの状態も査定の対象になります。
厨房機器や空調設備、カウンター、テーブルなど、次のテナントがそのまま利用できる設備があるかも判断材料の一つです。

ただし、設備が多く残っていれば売却価格が高くなるとは限りません。
設備の使用年数や状態、故障の有無などによって評価は変わるでしょう。

また、リース品や貸主所有の設備は、売主が自由に売却できるものではありません。
査定を受ける際には、自己所有の設備とそれ以外を区別して伝えることが重要です。

次のテナントが利用しやすい店舗か

居抜き売却の査定では、次のテナントが内装や設備を活用しやすいかどうかも判断材料になります。
店舗のレイアウトや設備が次の出店希望者の業態に合えば、既存の造作を活用しやすくなるためです。

一方、内装や設備の状態が良くても、用途が限られていたり、次のテナントが大きな改装を必要としたりする場合は、そのまま利用できる範囲が少なくなります。

そのため、居抜き店舗の売却価格は設備の購入価格だけで考えず、立地や賃貸条件、店舗の使いやすさなどを含めて査定してもらうことが大切です。

居抜き店舗の査定価格は、内装や設備だけでなく、立地や賃貸条件などによっても変わります。
自店の具体的な価値を知りたい方は、内装や厨房設備を撤去する前に、TRNグループの無料買取査定をご活用ください。

居抜き売却の流れを6ステップで解説

居抜き売却では、賃貸借契約や店舗資産を確認したうえで、査定や貸主との調整、買い手探しなどを進めます。
売却方法によって手続きは異なりますが、全体の流れを把握しておくと、退店までに何を確認すべきか整理しやすくなるでしょう。

ここでは、相談から店舗の引き渡しまでの流れを複数のステップに分けて解説します。

STEP1：契約内容と店舗資産を確認する

居抜き売却を検討し始めたら、まず賃貸借契約の内容と店舗内にある資産を確認します。

賃貸借契約書では、解約予告期間や原状回復の条件、内装・設備を残した状態で退店できるかどうかに関わる取り決めを確認しましょう。
契約内容によっては、貸主との調整が必要になります。

あわせて、厨房機器や空調設備、什器などの所有者も整理します。
自己所有の設備だけでなく、貸主所有のものやリース品が含まれていないか確認しておくと、その後の査定や売却手続きを進めやすくなるでしょう。

STEP2：専門業者へ相談・査定を依頼する

契約内容と店舗資産を確認したら、居抜き売却を扱う専門業者へ相談し、店舗の査定を依頼します。

査定では、内装や厨房設備などの店舗資産だけでなく、立地や賃貸条件、周辺の賃料相場、商圏なども確認されます。
売却を希望する時期や退店までのスケジュールも伝え、どのような方法で進められるか相談しておきましょう。

また、居抜き売却には、次のテナントを募集して造作を譲渡する方法のほか、専門業者が店舗の造作や設備を直接買い取る方法もあります。
退店までの期間や店舗の条件を踏まえて売却方法を選び、次の手続きへ進みます。

STEP3：貸主と退店・売却条件を調整する

査定や売却方法の方向性が決まったら、貸主と退店や居抜き売却の条件を調整します。
内装や設備を残した状態で店舗を引き渡せるか、次のテナントを募集できるかなどを確認しましょう。

また、次のテナントが見つかった場合でも、貸主による入居審査や新たな賃貸借契約の締結が必要になることがあります。
売主と買い手だけで話を進めず、貸主や管理会社と条件を確認しながら手続きを進めることが大切です。

退店時期や原状回復の範囲についても、この段階で認識を合わせておくと、その後の売却や引き渡しを進めやすくなるでしょう。

STEP4：買い手を探す・または直接買取を検討する

買い手を募集する方法では、店舗の立地や賃貸条件、内装・設備などの情報をもとに、居抜き物件を希望する出店者を探します。
候補者が見つかった場合は、店舗の内見などを行い、造作譲渡の条件を調整していきます。

一方、専門業者が店舗の造作や設備を直接買い取る方法もあります。
買い手を募集する方法とは手続きの流れが異なるため、退店までの期間や店舗の状況を踏まえて売却方法を検討するとよいでしょう。

どちらの方法でも、貸主の承諾や賃貸条件などの確認が必要になる場合があります。
専門業者と相談しながら、希望する退店時期や店舗の条件に応じた進め方を検討しましょう。

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STEP5：契約・入居審査などの手続きを進める

買い手が決まったら、造作譲渡の条件を確認し、必要な契約手続きを進めます。
譲渡する内装・設備の範囲や金額、引き渡し時期などを整理し、売主と買い手の認識を合わせておきましょう。

買い手が次のテナントとして入居する場合は、貸主による入居審査や新たな賃貸借契約の締結が必要になることがあります。
造作譲渡の話だけを進めるのではなく、物件の賃貸借に関する手続きとあわせて確認することが大切です。

また、リース品がある場合は、リース会社との契約内容に応じた対応も必要になります。
引き渡し直前に問題が生じないよう、関係者と確認しながら手続きを進めましょう。

STEP6：引き渡し・代金受領を行う

契約手続きが完了したら、取り決めた日程に沿って店舗を引き渡します。
譲渡対象となる内装や厨房設備などに相違がないか確認し、必要な手続きを済ませたうえで造作譲渡代金を受け取ります。

引き渡し前には、店舗内に残すものと撤去するものを整理しておきましょう。
私物や不要な備品、廃棄物などが残っていないか確認しておくと、引き渡し時のトラブルを防ぎやすくなります。

また、売却方法によって代金を受け取る時期や引き渡しまでの手続きは異なります。
契約内容を確認し、専門業者や貸主、買い手などの関係者と認識を合わせて進めることが大切です。

居抜き売却の相談先を選ぶときのポイント

居抜き売却では、店舗売買に関する造作や設備の査定だけでなく、貸主との調整や買い手探し、契約手続きなども関わります。
そのため、売却価格だけで相談先を決めるのではなく、退店までにどのような対応を受けられるか確認することが大切です。

また、店舗不動産を扱う仲介業者のほか、店舗の造作や設備を直接買い取る業者もあります。

居抜き店舗の売却・退店支援の実績を確認する

店舗を居抜きで売りたい場合は、居抜き店舗の売却や飲食店の退店支援を扱った実績があるか確認しましょう。
造作や設備の査定だけでなく、賃貸借契約の確認や貸主との調整などが必要になるケースもあるためです。

対応範囲は業者によって異なります。
買い手探しや直接買取、貸主との調整、契約、店舗の引き渡しなど、どこまで相談できるのかを確認しておくと、自店の状況に合った相談先を判断しやすくなるでしょう。

費用と料金体系を確認する

居抜き売却を依頼する際は、造作・設備売買の取り扱いに加えて、査定や仲介、契約などにどのような費用がかかるのか確認しておきましょう。
相談先によって料金体系や費用が発生するタイミングは異なります。

また、提示された売却価格だけで判断せず、手数料などを差し引いたあとに受け取れる金額も確認しましょう。
依頼する前に、費用の内訳や支払い条件まで把握しておくことが大切です。

貸主との調整や退店までの対応範囲を確認する

居抜き売却では、貸主との調整が必要になる場面があります。
相談先を選ぶ際は、売却の査定や買い手探しだけでなく、貸主との調整についても相談できるか確認しておきましょう。

あわせて、リース会社との調整や契約手続き、店舗の引き渡しなど、退店までのどの範囲をサポートしてもらえるのか確認することも大切です。

居抜き売却だけでなく退店までの手続きを含めて相談できれば、自店で対応することと専門業者へ相談することを整理しやすくなるでしょう。

居抜き店舗を直接買い取るTRNグループの「退店サポート」

居抜き売却では、店舗を査定するだけでなく、貸主の承諾や賃貸条件の調整、リース品の確認など、退店までに対応すべきことが複数あります。
買い手を募集する場合は、希望する退店時期までに次のテナントが見つからない可能性も考えておかなければなりません。

TRNグループの「退店サポート」では、当社が設備や立地、賃貸条件などを査定し、条件に合う居抜き店舗を直接買い取ります。
買い手を探す工程を省けるほか、売却に関する相談・査定・譲渡・売却の手数料は一切かかりません。

また、貸主からの承諾、リース会社との調整、契約、店舗の引き渡しなど、退店時に必要となる手続きも支援しています。
解約予告期間中の賃料や原状回復費用を抑えられるかどうかも含め、店舗の状況に応じた退店方法を検討できます。

店舗への思い入れがあるほど、内装や設備を取り壊す前に、その価値を残せる方法がないか確かめたいと考える方もいるでしょう。
閉店や移転の時期が決まっている場合はもちろん、まだ判断に迷っている段階でも、まずはTRNグループへご相談ください。
※直接買取の可否や査定額は、店舗の立地、設備、賃貸条件、契約内容などによって異なります。また、居抜き売却には貸主の承諾が必要です。

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居抜き売却に関するよくある質問

居抜き売却を検討すると、査定にかかる費用や売却までの期間、リース品の取り扱いなど、さまざまな疑問が出てくるでしょう。

ここでは、居抜き売却を検討している方から寄せられやすい疑問について解説します。

Q. 居抜き売却の査定に費用はかかりますか？

A. 査定に費用がかかるかどうかは、依頼する業者によって異なります。
相談や査定を無料で行っている業者もあるため、依頼前に料金体系を確認しておきましょう。

当社の退店サポートでは、居抜き店舗を直接買い取っており、売却に関する相談・査定・譲渡・売却の手数料はかかりません。
費用負担や退店までの流れを含めて、どのような方法が適しているか相談できます。

Q. 居抜き売却が完了するまでの期間はどのくらいですか？

A. 居抜き売却にかかる期間は、店舗の条件や売却方法、買い手が見つかるまでの期間などによって異なります。

買い手を募集する場合は、候補者探しに加えて、内見や条件調整、貸主による入居審査、契約手続きなどが必要になることがあります。
一方、専門業者による直接買取では買い手を募集する工程がないため、手続きの流れが異なります。

閉店や移転の時期が決まっている場合は、解約予告期間も確認したうえで、早めに専門業者へ相談し、売却から引き渡しまでのスケジュールを確認しておきましょう。

Q. リース中の厨房機器も一緒に売却できますか？

A. リース中の厨房機器は、自己所有の設備と同じように自由に売却できるとは限りません。
リース会社や契約内容によって取り扱いが異なるため、まず契約書を確認しましょう。

対応方法はリース会社や契約内容によって異なるため、居抜き売却を進める前にリース会社や専門業者へ相談しておくとよいでしょう。

まとめ

居抜き売却は、店舗の内装や厨房設備などを残したまま、次のテナントなどへ引き継ぐ退店方法の一つです。
条件によっては原状回復費用を抑えられるほか、造作や設備に価値が認められれば、譲渡代金を受け取れる可能性もあります。

ただし、居抜きで売却できるかどうかは、賃貸借契約の内容や貸主の意向、設備の所有関係などによって異なります。売却を検討する際は、契約内容や解約予告期間を確認し、貸主との調整や店舗の査定を早めに進めることが大切です。

長く営業してきた店舗には、内装や設備だけでは測れない思い入れがあるでしょう。
それらを取り壊して原状回復する前に、店舗の価値を次へ引き継げる方法がないか、一度確認してみることをおすすめします。

TRNグループでは、居抜き店舗の査定や直接買取をはじめ、貸主の承諾、リース品の取り扱い、退店までの手続きに関するご相談を受け付けています。
まだ売却を決めていない場合や、原状回復と居抜き売却のどちらを選ぶべきか迷っている場合も、まずは店舗の状況をお聞かせください。
これまで築いてきた店舗の価値をできる限り活かし、納得できる形で次の一歩へ進むための方法を提案いたします。