【飲食店向け】造作譲渡で閉店するメリットやデメリット、相場を解説

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新規出店や移転、事業縮小など飲食店の閉店にはさまざまな理由があります。経営者としては閉店に伴う費用を抑えたいと思うことでしょう。 

閉店費用を抑える方法の一つに造作譲渡があります。造作譲渡にはメリットだけでなくデメリットもあるため、ポイントを押さえずに進めてしまうと、思わぬトラブルが発生するかもしれません。物件所有者や譲渡先とスムーズに交渉するためにも、造作譲渡についてきちんと把握しておくことが必要です。 

今回は飲食店を造作譲渡する場合に知っておきたい基本的な情報、メリットやデメリット、相場も解説します。ぜひ参考にしてください。

造作譲渡とは 

店舗を退去する際には、いくつかの方法があります。設備や内装がないコンクリートがむき出しの「スケルトン」として原状回復する方法や、設備や家具、什器、内装をそのまま残す「居抜き」が一般的です。 

中でも「造作譲渡」とは、居抜きの状態で現在の借り主から次の借り主に譲渡することを指します。店舗を居抜き物件として売却すると、現借り主と新借り主との間で譲渡交渉が行われます。合意に至ると、新借り主から現借り主に造作譲渡料が支払われます。 

造作譲渡に含まれるもの 

造作譲渡には物件の内装、厨房や空調の設備が含まれます。また、テーブルや椅子などの備品も譲渡するかは契約内容によって異なるため、造作譲渡の取引をする際に確認しましょう。 

造作譲渡に含まれないもの 

一般的にリース品は造作譲渡に含まれません。リース品の所有権はリース会社にあるため、基本的にはリース会社に返す必要があります。 

閉店して退去する場合は、内装を入居前の状態に戻す原状回復工事が必要な場合があります。店舗や契約によって差はありますが大きな額の費用が必要なので、現在の借り主にとっては負担となるでしょう。 

原状回復工事について以下の記事でくわしく解説しています。 

閉店時に造作譲渡するメリット 

飲食店の閉店時に造作譲渡する場合、主に3つのメリットが挙げられます。 

原状回復工事が必要ない 

造作譲渡すると原状回復工事が必要ないため、退去時に出費を抑えられます。また、新借り主にとっても、内装や什器を新規で購入する費用を抑えられる点がメリットです。 

譲渡品で収入が得られる 

什器や備品を譲渡する際、その対価として造作譲渡料を得ることができます。閉店に伴う費用や新規出店の資金、生活費に充てることができます。 

退去日直前まで店舗営業できる 

原状回復工事がないため、退去日ぎりぎりまで営業を継続できます。最後まで店舗営業で利益を得るチャンスがあります。 

閉店時に造作譲渡するデメリット 

シャッターが閉まっているお店の外観

飲食店の閉店時に造作譲渡する場合、主に3つのデメリットが挙げられます。デメリットも重要なポイントなのでしっかり把握しておきましょう。 

物件所有者の了承が必要 

造作譲渡は物件所有者の了承が必要です。店舗の権利はあくまで物件所有者にあるため、物件所有者の了承を得られなければ造作譲渡はできません。物件所有者の承諾を得ないで造作譲渡の話を進めないように注意しましょう。最終的に造作譲渡契約書を結ぶ際には、物件所有者の承諾を得たことを明記する必要があります。 

買い手(新借り主)がいないと赤字がふくらむ 

買い手が見つからない場合は、赤字でも経営を続ける必要があり賃料がかかります。店舗の立地や状態などによっては売却先を見つけるのが困難な場合があるため、店舗の価値を見極めて、どれくらいの期間がかかりそうなのか検討しておきましょう。 

営業に影響が出る可能性がある 

退店の検討をしていることを顧客や従業員に知られてしまうと、営業に支障が出ることもあります。退去日の告知に関しては、従業員の心象やモチベーションに影響するため、細心の注意を払いましょう。 

造作譲渡料の相場 

飲食店の造作譲渡料の相場は100~300万円ほどです。 

造作譲渡料は店舗の立地や店の状態、什器によって大きく異なります。その物件が好立地で人気があれば、高額になります。造りや設備などに汎用性がなく、古い場合は買い手が付きにくいため造作譲渡料は安くなる傾向が高いでしょう。 

また、ラーメン屋や焼肉屋など、調理設備や空調が大型な店舗ほど相場は上がりやすい特徴があります。 

  • 重飲食業(ラーメン屋や焼き肉屋):200~300万円 
  • 軽飲食業(カフェやバー):100~200万円 

相場を知りたい場合は、まず店舗の立地で相場観をつかんでおく必要があります。 

通常閉店と店舗売却をしたときの比較 

原状回復工事をして借りる前に戻すとなると、それなりに費用がかかります。では、実際に飲食店を通常閉店するのと、店舗売却するのでは、金額にどれくらい差が出るのでしょうか。保証金500万円、20坪、賃料50万円の物件を想定して計算すると、下記の図のようなイメージになります。 

通常閉店した場合と店舗売却した場合の比較図

店舗を売却すれば原状回復費用や解約前家賃がかからないことに加え、造作譲渡料が手元に入るため、通常閉店と比べて約800万円の差が生じます。 

上記の図は一つの例ですが、適正な造作譲渡料がわからない場合は、店舗物件の取り扱い実績のある専門業者に相談するといいでしょう。店舗売却に関しては店舗流通ネットが実績も豊富で安心して相談できます。

造作譲渡をスムーズに進めるポイント 

ここでは造作譲渡をスムーズに進める4つのポイントを解説します。 

事前に物件所有者の承諾を得る 

造作譲渡を進める前に、事前に物件所有者の承諾を得ておきましょう。賃貸借契約書で造作譲渡不可になっている場合でも、条件によっては可能になることもあります。まずは契約書を確認し、どういう交渉が必要なのか十分に検討しましょう。 

交渉のタイミングは解約予告期間に影響するため注意が必要です。交渉が早まってしまうと解約を告知してから実際に解約になるまでの解約予告期間が長引き、そのぶん賃料がかさんでしまうからです。 

交渉の進め方に不安がある場合には、店舗物件の専門業者に相談するといいでしょう。豊富な経験から交渉をスムーズに進めるためのアドバイスを得ることができます。 

譲渡品のリストアップと状態の把握 

譲渡品をリストアップして明確にすれば、譲渡品の認識違いのトラブルを未然に防止できます。希望の譲渡価格も確認しておくと、譲渡する際の交渉がスムーズです。譲渡後のトラブルを防止するために、譲渡品の状態にも気を配りましょう。故障や大きな傷や汚れがないか確認し、リストに追記しておくと安心です。 

リース品を把握する 

リース品の所有者はリース会社にあるため、基本的には譲渡品に含まれません。リース会社によっては譲渡してリース品を新借り主が使い続けられる場合もあるため確認が必要です。誤って処分しないように注意しましょう。 

造作譲渡料についての情報取集 

造作譲渡には注意すべき点が多くあるため、実績が豊富な専門業者に相談するといいでしょう。物件所有者との交渉、譲渡料の設定、リース会社の連絡など、さまざまな課題解決の相談に乗ってもらえるので安心です。経験やノウハウに基づき適切なサポートが受けられ、トラブルを未然に防ぐことができるでしょう。 

造作譲渡以外に資金を調達する方法「リースバック」 

資金繰りに悩んでいる場合は、リースバックも検討してみましょう。リースバックは店舗の賃貸契約を専門会社が結び直すことで、店舗の敷金や保証金などが返金されるシステムです。 

閉店することなく店舗営業を継続しながら資金調達できるため、造作譲渡を検討している理由が資金繰りである場合、リースバックも視野に入れておきましょう。 

造作譲渡のポイントを押さえ退去にかかる時間と費用を削減 

造作譲渡は、原状回復工事の費用をかけずに早期に退去できる方法です。メリットが多いのですが、しっかりポイントを押さえて進めないと思わぬトラブルにつながることもあります。物件所有者との交渉や新借り主を探すのも簡単ではありません。その場合は、実績の豊富な専門業者に相談することをおすすめします。 

店舗流通ネットは、豊富な経験とノウハウに基づき、店舗買取から退店に関わるさまざまな業務をサポートします。また、店舗の営業を続けながら資金調達できる「リースバック」といった売却以外の方法のご相談も受けています。