店舗の原状回復はどこまで必要？費用相場からトラブル回避術まで解説

この記事でわかること💡 ✅店舗と住宅で全く異なる原状回復の基本ルールと契約の重要性 ✅飲食店や美容室など業種別の原状回復費用の坪単価相場 ✅相見積もりやオーナー交渉によって費用を抑えるための具体的テクニック ✅入居時から退去時まで「言った言わない」のトラブルを防ぐためのポイント

店舗の退去を検討する際、頭を悩ませるのが「どこまで元の状態に戻すべきか」という線引きではないでしょうか。
店舗の原状回復は、契約内容によってその範囲が大きく異なり、一般的な住宅の常識が通用しないケースがほとんどです。

不用意な判断は、想定外の追加費用やオーナーとの深刻なトラブルを招く原因になりかねません。
工事の範囲を正しく見極め、適正な費用相場を把握することは、スムーズな退去を実現するために不可欠なプロセスです。

本記事では、悔いなく退去するために知っておくべき原状回復の基礎知識から、コストを抑えるための具体的なテクニックまで、専門的な視点で分かりやすく解説します。

知らないと高額請求も？店舗と住宅で全く異なる原状回復のルール

店舗の原状回復を考える際、まず理解しておくべきは「住宅の賃貸物件とはルールが全く異なる」という点です。
住宅と同じ感覚でいると、予期せぬ高額請求などのトラブルに発展しかねません。

事業用物件である店舗の原状回復には、特有の考え方と契約内容が大きく影響します。
住宅用のガイドラインがそのまま適用されるわけではないため、その違いを正確に把握することが、適正な費用で退去するための第一歩と言えます。

店舗の原状回復は「借りた状態に戻す」ことが基本

店舗における原状回復義務とは、原則として「入居した時の状態に戻して返却する義務」を指します。
壁や床の内装、増設した間仕切り、独自に設置した厨房設備や空調、看板などをすべて撤去し、借りた当初の状態に戻すことが求められます。

どこまで戻す必要があるかの具体的な範囲は、個別の賃貸借契約書で定められています。
そのため、退去時には契約書の内容を改めて精査し、義務の範囲を正確に把握することを心掛けてください。

住宅用の原状回復ガイドラインが適用されない理由

住宅の賃貸では、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が広く参考にされます。
このガイドラインでは、普通に生活していて生じる汚れや傷（通常損耗）、時間の経過による日焼けなどの変化（経年劣化）は、貸主の負担で修繕するのが基本です。

しかし、店舗などの事業用賃貸物件には、このガイドラインが原則として適用されません。
これは、店舗が事業活動によって収益を上げるための場所であり、それに伴う内装の変更や損耗は、事業活動の一環と見なされるためです。

2020年の民法改正が店舗の原状回復に与えた影響

2020年4月に施行された改正民法では、賃貸物件の原状回復について「通常の使用によって生じた損耗や経年変化については、借主は原状回復義務を負わない」と明記されました。
これにより、これまでの判例の積み重ねで形成されてきたルールが法律として明確化されました。

しかし、店舗契約においては注意が必要です。
契約書に「通常損耗や経年劣化も借主の負担で修繕する」といった「特約」が定められている場合、原則としてそちらが優先されます。
そのため、民法改正後も契約書の特約内容が依然として重要であることに変わりはないのです。

【業種別】あなたの店の原状回復費用はいくら？坪単価の相場をチェック

店舗の原状回復費用は、業種によって大きく異なります。
内装の造作や設備の複雑さが、解体・撤去費用の坪単価に直結するためです。

ここでは、主な業種ごとの費用相場をご紹介します。
自店がどのくらいの費用感になるのか、大まかな目安として参考にしてください。
※費用相場は物件の立地や状態、契約内容によって変動するため、最終的には専門業者からの見積もりが必要となります。

飲食店（カフェ・レストラン・居酒屋など）の費用相場

飲食店の原状回復費用は、他の業種に比べて高額になる傾向があります。
厨房設備、排気ダクト、グリストラップ、防水工事など、専門的な設備の撤去・解体に手間とコストがかかるためです。

費用相場は坪単価5万円～20万円程度と幅広く、特に重飲食と呼ばれるような大規模な厨房設備を持つ店舗では、坪単価が10万円を超えるケースも珍しくありません。
内装の造作が凝っているほど、解体費用もかさみます。

美容室・サロン（ネイル・エステなど）の費用相場

美容室やサロンの工事では、シャンプー台や施術台に付随する給排水設備の撤去が主な内容となります。
プライバシー保護のために設置された個室や間仕切りの解体費用も発生する場合があります。

費用相場は坪単価3万円～15万円程度が目安とされています。
内装のデザイン性が高い店舗や特殊な設備を導入している場合は、相場よりも高くなる可能性があります。

オフィス・事務所の費用相場

オフィスや事務所の原状回復費用は、坪単価3万円～7万円程度が相場とされています。
会議室や役員室として設置した間仕切り壁の撤去、タイルカーペットの張り替え、壁の再塗装などが主な工事内容です。

比較的シンプルな構造の物件が多いため、費用は抑えめになることが多いですが、サーバールームの特殊な電源・空調設備の撤去などが必要な場合は追加費用が掛かります。

原状回復費用が高額になる主な要因とは？

業種による違いのほかにも、原状回復費用が高額になる要因はいくつか存在します。
例えば、アスベストが使用されている建材の除去が必要な場合、専門的な作業となり費用が大幅に増加します。

また、床をコンクリートの打ちっぱなしからタイルやフローリングに変更している場合、その解体・撤去にコストも掛かります。
天井や壁の特殊な造作物、後から増設した空調や電気設備なども、費用を押し上げる要因となることを覚えておきましょう。

契約書が全てのカギ！原状回復義務の範囲を見極める2つのポイント

店舗の原状回復において、どこまでの対応が求められるかは、全て入居時に交わした「賃貸借契約書」に記載されています。
オーナーとのトラブルを避け、無駄な費用を支払わないためには、契約書の内容を正確に理解することが重要です。
特に「原状回復義務の範囲」に関する条項と、それに付随する「特約」は入念に確認しましょう。

ここでは、契約書を読む際に特に注意すべき2つのポイントを解説します。

ポイント1：「スケルトン返し」か「居抜き」かを確認する

契約書でまず確認すべきは、退去時の状態が「スケルトン返し」を求められているかという点です。
スケルトンとは、建物の構造躯体（コンクリートの壁・床・天井など）がむき出しの状態を指します。
入居時に内装が何もないスケルトン状態で借りた場合、退去時も同様の状態に戻すのが一般的となっています。

一方で、前のテナントの内装や設備が残った「居抜き店舗」として入居した場合でも、契約書でスケルトン返しが義務付けられているケースがあるため注意が必要です。
居抜きでの退去が可能かどうかも契約書次第であり、オーナーとの交渉が必要になる場合もあります。

あわせて読みたい👇

ポイント2：「通常損耗」や「経年劣化」の扱いは特約次第

前述の通り、店舗物件では住宅用のガイドラインが適用されにくく、「通常損耗」や「経年劣化」の修繕費用も借主負担とする「特約」が設けられていることが多くあります。
例えば、「壁紙や床材の損耗は、原因を問わず借主の負担で張り替える」といった内容です。

こうした特約は原則として有効と解釈されるため、契約書にサインした時点で合意したと見なされます。
どこまでが貸主負担で、どこからが借主負担になるのか、特約の内容を細部まで把握し、不明な点は必ず契約前に確認しておきましょう。

賢く交渉！店舗の原状回復費用を抑えるための4つの実践的テクニック

原状回復費用は決して安くありませんが、いくつかのポイントを押さえることで、負担を軽減できる可能性があります。
オーナーや工事業者との交渉を有利に進めるためには、事前の準備が欠かせません。

ここでは、費用を少しでも抑えるために実践できる4つの具体的なテクニックを紹介します。
閉店や移転には何かと物入りですから、賢く立ち回ってコストを適正化しましょう。

テクニック1：複数業者から相見積もりをとる

最も基本的かつ効果的な方法が、複数の原状回復専門業者から見積もり（相見積もり）をとることです。
1社だけの見積もりでは、提示された金額が適正な相場なのか判断できません。
複数の業者に見積もりを依頼することで、工事内容ごとの費用感を比較でき、不当に高い請求を見抜くことができます。

また、他社の見積もりを材料に価格交渉を行うことも可能になるでしょう。

テクニック2：工事業者が指定されているか契約書を確認する

相見積もりをとる前に、賃貸借契約書で工事業者が指定されていないかを確認しましょう。

ビルや物件によっては、貸主が指定する業者（指定業者）以外での工事を認めないという特約が付いている場合があります。
この場合、競争原理が働かないため、見積もりが高額になる傾向があります。
もし指定業者に関する記載がある場合でも、交渉の余地がないか、一度貸主側に相談してみることをおすすめします。

テクニック3：オーナー（貸主）と交渉できるポイントを探す

原状回復の範囲や内容について、オーナーと交渉できるケースもあります。

例えば、後継のテナントがすぐに見つかっており、そのテナントが既存の内装や設備をそのまま使いたいと希望している場合などです。
この場合、解体費用を大幅に削減できる可能性があるでしょう。
また、価値のある設備や人気の内装を残すことで、物件の価値が上がると判断されれば、オーナー側が一部費用を負担してくれる交渉の余地も生まれます。

テクニック4：不要な厨房機器や什器は買取業者に依頼する

厨房機器や業務用冷蔵庫、陳列棚、テーブル、椅子などの什器は、原状回復工事業者による産業廃棄物として処分すると費用がかかります。

ただし、状態の良いものであれば、専門の買取業者に売却できる可能性があります。
廃棄費用を削減できるだけでなく、売却益を得ることもできるのです。
複数の買取業者に見積もりを依頼し、少しでも有利な条件で引き取ってもらうことで、全体の費用抑制が期待できます。

あわせて読みたい👇

原状回復する前に！居抜きで店舗を買い取るTRNグループの「退店サポート」

店舗を退去する際は、必ずしも最初から原状回復工事を進める必要があるとは限りません。
貸主の承諾を得て、内装や厨房設備、什器などを残したまま店舗を居抜きで売却できれば、原状回復費用や設備の撤去・処分費用を抑えられる可能性があります。

ただし、居抜き売却を実現するには、賃貸借契約の確認や貸主との調整、店舗造作の査定などが必要です。
相談が遅れると、すでに原状回復工事を発注していたり、退去期限までに十分な売却期間を確保できなかったりする場合があります。

TRNグループの「退店サポート」では、飲食店の内装・厨房機器・備品などを含む店舗全体の無料査定を受け付けています。
条件に合う店舗は当社が直接買い取るため、買い手を探す手間や仲介手数料を抑えながら、スムーズな売却を目指せます。

「原状回復費用がどのくらいかかるか不安」
「内装や厨房設備を壊す前に価値を確認したい」
「居抜きのまま店舗を売却できるか知りたい」

という方は、原状回復工事を始める前に、店舗の無料査定をぜひご活用ください。

他社見積り+50万円で買取ります！

【この資料でわかること】
✓ 退店サポートのメリット
✓ 退店金額シミュレーション
✓ 他社との比較
✓ 店舗買取までの流れ
✓ 買取の実績一覧

ダウンロードはこちら

退去時の「言った言わない」を防ぐ！トラブル回避術3選

店舗の退去時には、原状回復の範囲や費用をめぐってオーナーとの間で「言った言わない」のトラブルが発生しがちです。
こうした事態を避けるためには、入居時から退去時まで、要所要所で適切な記録とコミュニケーションを心掛けることが重要になります。

ここでは、後々のトラブルを未然に防ぎ、スムーズな退去を実現するための3つの回避術を紹介します。

回避術1：入居時に契約内容を隅々まで確認し、写真を撮っておく

トラブル防止の第一歩は、入居時に始まります。

賃貸借契約書の内容、特に原状回復に関する条項や特約は、意味を完全に理解するまで読み込みましょう。
そして、物件を引き渡されたら、すぐに壁、床、天井、設備など、あらゆる箇所の写真を日付入りで撮影します。
入居前からの傷や汚れを証明する客観的な証拠となり、退去時の責任範囲を明確にする上で非常に役立ってくれます。

回避術2：退去が決まったらすぐに貸主へ連絡し、スケジュールを共有する

店舗の退去や閉店が決まったら、契約書に定められた予告期間を守り、できるだけ早く貸主にその旨を伝えましょう。
早めに連絡することで、原状回復工事の範囲の確認や業者の選定、交渉などに十分な時間を確保できます。

解約日までのスケジュールを貸主と共有し、工事期間なども含めて余裕を持った計画を立てることが、「慌てて不利な条件を飲んでしまった」のような事態防止につながります。

回避術3：工事内容や合意事項は必ず書面で残す

貸主との交渉や、原状回復工事業者との打ち合わせで決まった内容は、口約束で済ませずに必ず書面で記録を残す習慣をつけましょう。
見積書はもちろんのこと、工事範囲の変更や追加の合意事項、交渉によって決まった条件などは、議事録や合意書といった形で双方の署名・捺印を取り交わしておくのが理想です。

これにより、後から「そんなことは言っていない」という水掛け論になるトラブルを防ぐことができるでしょう。

不安な場合は専門家へ相談を！費用や交渉で損をしないために

ここまで店舗の原状回復について解説してきましたが、契約書の内容が複雑であったり、オーナーとの交渉が難航したりと、ご自身だけでの対応に不安を感じることもあるかもしれません。

提示された見積もりが法外に高いと感じる、どこまでの回復義務を負うのか判断がつかないといった場合には、専門家へ相談することも有効な選択肢です。
原状回復工事を専門に扱うコンサルティング会社や、不動産トラブルに詳しい弁護士などが頼りになるでしょう。

我々TRNグループも、25年以上にわたり飲食店の出店・退店を支援し、店舗に関するさまざまな課題に向き合ってきました。
原状回復の費用や進め方に迷っている方は、まずはお気軽にご相談ください。
長年培ってきたノウハウをもとに、店舗の状況に応じた解決策をご提案いたします。

店舗の原状回復に関するよくある質問

ここでは、原状回復工事を進めるにあたって、特によく寄せられる質問とその回答をまとめました。
費用に関する疑問から契約書のチェックポイントまで、具体的な悩みを解決するヒントとしてご活用ください。

Q. 店舗の原状回復費用はなぜ高額になる傾向があるのですか？

A. 店舗は住宅と異なり、事業用に内装を大きく変更したり、専門的な設備を設置したりするためです。
厨房設備や給排水管、排気ダクト、間仕切り壁などの解体・撤去工事が大掛かりになり、それに伴い人件費や廃材の処分費用がかさむため、費用が高額になる傾向があります。

Q. 賃貸契約書で特に注意して見るべき原状回復の項目はどこですか？

A. 「原状回復の範囲」と、それに付随する「特約」の項目です。
退去時にスケルトン（建物の構造躯体のみの状態）に戻す必要があるか、通常の使用による損耗（通常損耗）の修繕が借主負担とされているかなど、原状回復義務の詳細が記載されているため、特に注意して確認する必要があります。

Q. 原状回復工事の見積もりが妥当か判断する方法はありますか？

A. 複数（できれば3社以上）の専門業者から相見積もりをとり、相場と比較することが有効です。
各社の見積書を比較し、工事項目や単価が不自然に高くないかを確認してください。
詳細な内訳がなく「一式」とされている項目が多い見積もりは注意が必要なため、業者に説明を求めましょう。

まとめ

店舗の原状回復では、住宅とは異なり、賃貸借契約書や特約の内容が費用負担の範囲を大きく左右します。
まずは契約書を確認し、スケルトン返しの要否や通常損耗・経年劣化の扱い、工事業者の指定などを把握することが重要です。

原状回復工事を行う場合は、複数の業者から見積もりを取り、工事範囲や費用の内訳を比較しましょう。
貸主や工事業者との合意事項を書面に残しておくことも、退去時のトラブルを防ぐうえで欠かせません。

一方、内装や厨房設備を残したまま居抜きで売却できれば、原状回復工事や設備の撤去・処分にかかる負担を抑えられる可能性があります。
すでに工事を発注した後では選択肢が限られるため、退店を検討し始めた段階で、原状回復と居抜き売却のどちらが適しているかを比較することが大切です。

「原状回復と居抜き売却のどちらを選ぶべきか分からない」
「退店にかかる負担をできるだけ抑えたい」

という方は、ぜひ一度当社へご相談ください。
店舗の状況を踏まえながら、今後の進め方についてご提案いたします。