居抜き物件とは？飲食店の開業前に知るべきメリット・デメリットと注意点

飲食店を開業する際、物件選びは成否を分ける極めて重要な要素です。
その中でも「居抜き物件」は、コストを抑えてスピーディーに開店できる手法として、多くの経営者が選択肢として検討します。
しかし、居抜き物件には特有の仕組みや契約形態があるため、表面的な安さだけで判断すると、思わぬトラブルを招くリスクもあります。

本記事では、居抜き物件の基礎知識から、飲食店における具体的なメリットやデメリット、契約時に見落としがちな注意点まで詳しく解説していきます。

居抜き物件の基礎知識

居抜き物件とは、前のテナントが事業で使っていた内装や設備、什器備品がそのままの状態で残されている賃貸物件のことです。
開業時の初期投資を抑えられる可能性があるため、特に飲食店や美容室などの店舗用物件を探す際に注目されています。

ここでは、居抜き物件の基本的な定義と、対照的なスケルトン物件との違いについて解説します。

前店舗の内装や設備を残した物件

居抜き物件は、前の借主が退去する際に設置した内装や厨房設備、什器備品などを撤去せず、次の借主がそのままの状態で引き継ぐ形態の物件を指します。
通常、賃貸物件を退去する際は、入居時の何もない状態に戻す原状回復工事が義務付けられていますが、居抜き物件ではこの工程を省略し、設備を「造作」として維持したまま次の方へ受け渡します。

このような形態が市場で流通している背景には、退去者、貸主、新規入居者の三者に明確な利点があるからです。
まず退去者にとっては、数百万円単位に及ぶこともある原状回復工事の費用負担を回避できるだけでなく、内装や設備を「造作譲渡」として売却し、譲渡料を得て退去コストを補填できる可能性があります。
貸主側も、物件が設備の整った即戦力の状態であれば次の借り手が見つかりやすく、空室期間を最小限に抑えて賃料収入の早期安定を実現可能です。
そして新規入居者にとっては、ゼロから内装を作り込む場合に比べて工事費や設備購入費を劇的に抑えられ、契約から開店までの期間を大幅に短縮できる点が最大の魅力です。

このように三者の経済的メリットが一致することで、居抜き物件は飲食業界を中心に非常に効率的な出店手法として確立されているのです。

「骨組み」状態から始めるスケルトン物件との違い

スケルトン物件とは、建物の構造体である柱、壁、床、天井がコンクリートの打ちっぱなしになった、いわゆる「骨組み」だけの状態で貸し出される物件を指します。
内装工事はもちろん、電気、ガス、水道の配管や空調設備、さらにはトイレなどの水回り設備も一切備わっていないため、文字通りゼロからの店作りが必要になります。

居抜き物件との最大の違いは、店舗デザインの自由度と初期投資の規模です。
スケルトン物件は、自分の理想とするコンセプトに合わせてレイアウトをミリ単位で自由に設計できる点が魅力ですが、その分だけ工事費用や設備購入費は非常に高額になります。
例えば、一から厨房設備や空調を整える場合、坪単価で数十万円以上の内装費がかかることも珍しくありません。
また、工事期間が数ヶ月に及ぶため、開業までに発生する空家賃などのランニングコストも膨らんでしまいます。

一方で、居抜き物件は既存の設備を活用することで、初期費用を抑えて迅速に開店できる実利的な選択肢といえます。
ただし、既存のレイアウトという制約を受けるため、独自性を追求したい場合は不向きな面もあると言えます。

自身の予算とブランド戦略を天秤にかけ、こだわりを優先して一から作り上げるのか、コストパフォーマンスを重視して既存設備を活かすのかを冷静に判断することが大切です。

居抜き物件で開業する4つのメリット

居抜き物件を選択する最大の動機は、多くの実利的なメリットにあります。
特に開業資金が限られている場合や、一日でも早くオープンして収益化を図りたい経営者にとって、既存の設備を活かせる居抜き物件は非常に魅力的な選択肢となります。

主な利点は、金銭的・時間的なコスト削減だけにとどまりません。
前店舗の認知度を活かした集客面での優位性や、必要な設備が明確であることによる事業計画の立てやすさなど、安定した経営を後押しする要素が揃っています。

ここでは、居抜き物件での開業において得られる4つの具体的なメリットについて、それぞれの側面から詳しく解説します。

メリット1：内装工事費や設備購入費などの初期費用を大幅に削減できる

居抜き物件を選択するメリットの一つは、店舗運営に不可欠な内装工事費や設備購入費といった初期費用を劇的に抑えられる点です。
通常、何もないスケルトン物件から飲食店を開業する場合、

・床や壁の仕上げ
・電気・ガス・水道の配管工事
・業務用厨房機器や空調設備の導入
・テーブルや椅子などの什器調達

これらが必要となり、小規模な店舗でも数百万円、規模によっては一千万円を超える多額の資金が求められます。

居抜き物件であれば、前のテナントが使用していたこれらの資産をそのまま引き継げるため、新規で購入・設置するコストを大幅にカットできます。
実際にどの程度の節約が可能かは、前借主へ支払う造作譲渡料や設備の状態に左右されますが、一般的にはスケルトン物件からの出店と比較して、数百万円単位でのコストダウンを実現した事例が多く見られます。

このように浮いた資金を、開店後の運転資金や認知度を高めるための広告宣伝費、あるいは食材の質を向上させるための仕入れ資金へと戦略的に充当できることは、経営の安定性を高める上で大きな利点となります。
特に自己資金が限られている開業初期において、設備投資という固定費を圧縮できることは、投資回収の期間を早める重要な要素となります。

メリット2：開業準備の期間を短縮しスピーディーに開店できる

開業までの準備期間を劇的に短縮できることは、居抜き物件を活用する上で極めて大きな利点です。
スケルトン物件から飲食店を立ち上げる場合、設計期間を含めると、一般的に3か月から半年程度の長い月日を要します。
この準備期間中であっても、物件の賃料（空家賃）は毎月発生し続けるため、オープンが先延ばしになるほど収益のないまま手元の資金が削られていくことになります。

一方、居抜き物件であれば、基本的な内装やインフラがすでに完成しているため、こうした大規模な工事プロセスを大幅にスキップできます。
必要な作業は、既存設備の動作確認や清掃、部分的な壁紙の張り替え、自社のコンセプトに合わせた看板の架け替え程度で済む場合がほとんどです。
早ければ、契約からわずか2週間から1か月程度で営業を開始できるケースもあり、スケルトン物件と比較して数か月の時間差が生まれます。

この期間の短縮は、単に手間が減るだけでなく、早期に売上を立てて現金を回収し始める「スピード経営」を実現します。
空家賃という大きな固定費支出を最小限に抑えつつ、迅速に事業を軌道に乗せられるため、開業初期のキャッシュフローを安定させる強力な武器となります。

メリット3：前店舗の顧客を引き継げる可能性がある

居抜き物件を活用する利点の一つに、前店舗が築き上げてきた認知度や顧客基盤を一定数引き継げる可能性が挙げられます。
特に前店舗が地域住民から親しまれ、良好な評判を得ていた場合、その場所自体に「飲食店がある」という認識が定着しているため、オープン直後から一定の集客を見込めるでしょう。

このメリットが最大限に発揮されるのは、前店舗と同一または類似した業種で開業する場合です。
例えば、ラーメン店の跡地に新たなラーメン店がオープンする場合、以前の店舗に通っていた顧客が「新しい店はどう変わったのか」という好奇心を持って来店する動機になります。
一説には、飲食店が認知を得るための広告宣伝費は売上の数％を占めると言われますが、居抜き物件であればこうしたコストを抑えつつ、ゼロからの新規開拓よりも遥かにスムーズな滑り出しを実現できます。

ただし、この恩恵を受けられるかは前店舗のイメージに左右されます。
過去に衛生面でのトラブルがあったり、接客の評判が極端に悪かったりした場合は、マイナスの先入観を持たれるリスクも併せ持っています。
そのため、事前のリサーチとして口コミサイトの履歴を確認したり、近隣住民への聞き込みを行ったりして、前店舗の客層や評判を把握しておくことが重要です。

メリット4：事業計画が立てやすく融資審査で有利になることも

居抜き物件を活用する四つ目の利点は、開業に必要な内装や設備がすでに整っているため、初期投資額の算出が極めて容易になることです。
ゼロから店舗を作るスケルトン物件では、工事を進める中で予期せぬ追加費用が発生しやすく、最終的な投資額が膨らむリスクがあります。
一方、居抜き物件は既存の資産をベースに計算できるため、具体的で精度の高い事業計画書を作成しやすくなります。

金融機関から融資を受ける際、この計画の具体性と実現可能性は非常に重要な審査項目となります。
特に飲食店の開業は、厨房設備や空調、給排水工事などに多額の資金を要するため、それらの費用根拠が明確であることは、計画の信頼性を大きく高める要因となります。

また、初期投資額を低く抑えられることで、総資金に対する自己資金の比率が相対的に高まります。
これにより、借入金額そのものを減らせるだけでなく、返済計画にも無理が生じにくくなるため、融資審査において好材料と判断されるケースが見受けられます。
結果として、金融機関からの信頼を得やすくなり、スムーズな資金調達へとつながる可能性が高まります。
無理のない資金計画は、開業後のキャッシュフローの安定にも直結するため、経営上の大きな強みとなります。

知っておきたい居抜き物件3つのデメリット

多くのメリットがある反面、居抜き物件には見過ごせないデメリットも存在します。
初期費用の安さだけに注目して契約すると、後から思わぬ問題が発生し、かえってコストや手間がかかってしまうことも少なくありません。

理想の店舗作りを阻害する要因や、予期せぬ出費につながるリスクなど、契約前に把握しておくべきデメリットを理解し、対策を検討することが失敗を避ける上で大変重要です。

デメリット1：希望通りのレイアウトや内装デザインを実現しにくい

居抜き物件における懸念点の一つは、内装やレイアウトの自由度が著しく制限されることです。
厨房の位置や客席の配置、トイレやレジカウンターの場所といった店舗の骨組みは、前テナントの設計をそのまま引き継ぐことになります。
そのため、自分が理想とする店舗コンセプトや、スタッフが効率的に動ける動線設計と既存のレイアウトが合致しないケースが多々あります。

例えば、提供スピードを重視するファストフード店を計画していても、前店舗がゆったりとしたフルサービスのレストランだった場合、厨房から客席までの距離が遠く、サービス効率が悪化する可能性があります。
このような不一致を解消するために大幅な間取り変更を試みると、既存の配管工事や壁の撤去などに多額の費用が発生します。
結果として、居抜き物件の最大の魅力であるコスト削減効果が失われるだけでなく、何もないスケルトン物件からゼロベースで構築するよりも改修費用が高くつく事態を招きかねません。

また、独自のブランドイメージを確立したい経営者にとっても、既存のデザインが制約となります。
内装の一部を変更するだけでは、どうしても前店舗の面影が残ってしまい、独自性を打ち出しにくいという課題が残ります。
自身のこだわりを細部まで反映させたい場合、慎重な検討が必要と言えます。

デメリット2：古い厨房設備や空調の修理や買い替えが必要になる場合がある

引き継いだ設備が老朽化している場合は、開業後すぐに故障してしまうリスクが伴います。
特に厨房の業務用冷蔵庫や空調、給排水設備などは、外見だけでは劣化の度合いを判断しにくい部分です。
万が一、営業開始直後に主要な設備が故障すれば、高額な修理費用や営業停止による機会損失など、深刻なトラブルにつながりかねません。

また、古い設備はエネルギー効率が悪く、月々の光熱費が想定以上にかさむこともあります。
例えば、10年以上前の古いエアコンや冷蔵庫は、最新機種と比較して消費電力が大幅に高い傾向にあります。
内見の際には、各設備の製造年月日や型番を詳細に記録し、メーカーの耐用年数を確認することが重要です。

さらに、排気ダクトやグリストラップといった目に見えにくい箇所の状態も確認が必要です。
これらが適切にメンテナンスされていない場合、悪臭や害虫の発生、最悪の場合は火災の原因にもなります。
可能であれば、契約前に厨房機器の専門業者に同行を依頼し、動作チェックや配管の詰まり具合を診断してもらうのが賢明です。

譲渡される設備の状態を事前にしっかり見極め、修理が必要な箇所については、あらかじめ造作譲渡料の値下げ交渉を行うといった対策の検討もおすすめします。

デメリット3：前店舗の評判が悪いと集客に影響が出る恐れがある

居抜き物件の利点の一つは前店舗の集客力を引き継げることですが、これは諸刃の剣でもあります。
もし前店舗が接客トラブルや味の不評、あるいは衛生面での問題などで地域住民から厳しい評価を受けていた場合、その負のイメージをそのまま背負って開業することになるからです。
近隣住民にとって、店名が変わっても場所が同じであれば「あそこの場所にある店」という一括りの認識になりやすく、新店舗に対しても無意識にネガティブな先入観を抱く可能性が高まります。

このようなリスクを回避するためには、契約前に多角的なリサーチを行うことが不可欠です。
インターネット上の口コミサイトで過去数年分のレビューを遡り、具体的な不満点や閉店に至る経緯を詳細に把握しましょう。
また、実際に近隣の店舗や通行人に聞き込みを行い、地元のリアルな評判を確認することも有効です。

もし負のイメージが強い物件であると判明した場合には、徹底したイメージの刷新が求められます。
外装の色調を大きく変えたり、看板のフォントや照明を工夫したりして、一目で「別の店に変わった」と認識させる工夫が必要です。
場合によっては、オープン前にポスティングやSNSを通じて新しいコンセプトを強く打ち出すなど、マイナスをゼロに戻すための余分な宣伝広告費と多大な労力を要することになります。

契約における4つの重要チェックポイント

居抜き物件の契約は、一般的な建物の賃貸借契約に加え、店舗の内装や設備に関する「造作譲渡契約」が伴うため、特有の確認事項が多く存在します。
これらのポイントを見落とすと、後々予期せぬ費用が発生したり、貸主や前借主との間でトラブルになったりする可能性があります。

ここでは、契約手続きを進める上で最低限確認しておくべき4つの重要なチェックポイントについて解説します。

ポイント1：「造作譲渡料」とは？金額が適正かを見極める方法

造作譲渡料とは、前の借主が設置した内装や厨房設備、家具、空調、什器などを、新しい借主が買い取るために支払う対価を指します。
この金銭のやり取りは建物のオーナーである貸主ではなく、前借主と新借主の間で直接行われるのが一般的です。
居抜き物件の契約において大きな初期投資の一つとなるため、その性質を正しく理解することが重要です。

造作譲渡料には法的に定められた算定基準や明確な相場は存在しません。
金額は、設備の購入年数やメンテナンス状態、立地の人気度、さらには「早く退去したい」という前借主の希望額など、複数の要因が絡み合って決定されます。
例えば、オープンから1年未満の築浅物件であれば、定価の5割～7割程度の高値で取引されることもありますが、5年以上経過した設備であれば、市場価値は大幅に下落するのが通例です。

金額の適正さを冷静に見極めるためには、まず「造作譲渡資産リスト」を必ず提示してもらいましょう。
リストに基づき、各品物の製造年や型番を確認し、中古市場での流通価格と比較することが不可欠です。
もし提示額が実態よりも高額だと感じた場合は、設備の不具合や清掃の不備を指摘するなど、具体的な根拠を持って価格交渉に臨む姿勢が求められます。

ポイント2：設備のリース契約が残っていないか

居抜き物件の譲渡対象となっている設備の中に、リース契約中の物品が混ざっていないかを確認する作業は、契約手続きにおいて最も慎重に行うべき工程の一つです。

・業務用冷蔵庫
・製氷機
・食器洗浄機
・POSレジシステム
・コピー機

飲食店で多用されるこのような高額な機器は、前借主が代金を完済して所有しているのではなく、リース会社から借りているだけのケースが非常に多いからです。
もしリース品が含まれていることに気づかず契約を結んでしまうと、法的な所有権を持たない前借主から「存在しない所有権」を買い取ろうとしたことになり、後にリース会社から機器の返却を求められたり、残債の支払いを肩代わりさせられたりする深刻なトラブルに発展します。
特にリース契約の解約には高額な違約金が発生する場合もあり、これを知らずに引き継ぐことは、初期費用を抑えるという居抜き物件のメリットを根底から覆すことになりかねません。

トラブルを確実に防ぐためには、まず造作譲渡の対象リストと、前借主が保持している「売買契約書」や「領収書」を照合し、すべての設備に所有権があることを書面で証明してもらう必要があります。
万が一リース品が含まれている場合は、前借主の責任で残債を一括清算して所有権を移転させるのか、あるいはリース契約を解約して撤去してもらうのかを明確に合意しなければなりません。
さらに、造作譲渡契約書の中に

「譲渡対象物には第三者の権利やリース契約品は一切含まれず、万が一発覚した場合は譲渡人が全責任を負う」

という保証条項を明記しておくことが、自身の経営を守るための重要な防衛策となります。

ポイント3：インフラ（電気・ガス・水道）の容量は十分か

計画している事業内容に対して、物件のインフラ設備の容量が十分であるかを確認することは必要不可欠です。
例えば、大型のオーブンや複数の空調機器を同時に使用する場合、建物の電気容量が不足していれば増設工事が必要になります。
しかし、建物の大元の受電容量には限界があり、他のテナントとの兼ね合いで希望するアンペア数まで上げられないトラブルも少なくありません。

同様に、中華料理店のように強い火力を必要とする業態ではガスの供給量、大量の水を使用する業態では給排水管の口径が足りないという事態も考えられます。
特にガスの供給については、ガスメーターの号数を上げるだけで対応できるのか、あるいは道路下の配管を引き直す大規模な工事が必要になるのかによって、コストが数百万円単位で変動します。

これらのインフラ増設工事は非常に高額になるケースが多く、建物の構造上の問題や貸主の意向で工事自体が不可能な場合もあります。
内見時には必ず分電盤のアンペア数やガスメーターの号数、給排水管の太さを目視で確認し、図面も参照しましょう。

設計士や施工会社などの専門家にも同行してもらい、自身の業態で必要となる想定負荷に耐えうるインフラ環境か、正確な診断を仰ぐことが開業後の致命的なミスを防ぐ鍵となります。

ポイント4：退去時の原状回復義務の範囲を契約書で明確に

居抜き物件の契約において、退去時の原状回復義務の範囲はトラブルに発展しやすい項目の一つです。
一般的に原状回復とは物件を借りた時の状態に戻す義務を指しますが、居抜き物件の場合は「入居時の居抜き状態」に戻せばよいのか、あるいは内装をすべて解体した「スケルトン状態」まで戻す必要があるのかが曖昧になりがちです。

もし契約書にスケルトン戻しの条項が含まれていた場合、退去時に数百万円単位の高額な解体費用を負担しなければなりません。
居抜きで安く入居できたとしても、出口戦略で多大なコストがかかっては本末転倒です。
そのため、退去時の条件が「居抜きでの退去（次への譲渡）が可能なのか」や「どこまで解体すべきか」を賃貸借契約書の中で明確に定義しておく必要があります。

また、自身で新たに追加した設備や内装の変更箇所についても注意が必要です。
これらを退去時に残していけるのか、あるいは個別に撤去が必要なのかを事前に貸主と協議し、合意内容を書面に残すことが重要です。
前借主から引き継いだ造作と、自分が投資した造作の境界線を明確に区分しておくことで、将来的な費用負担の押し付け合いを防ぐことにつながります。

優良な居抜き物件を見つけるための探し方とコツ

居抜き物件のメリットとデメリットを理解したら、次は実際に自身の事業計画に合った優良な物件を探すステップに進みます。
条件の良い居抜き物件は人気が高く、情報が出るとすぐに申し込みが入ってしまうことも少なくありません。

ここでは、優良な居抜き物件を見つけるための具体的な探し方と、そのコツを3つの方法に分けて紹介します。

方法1：居抜き物件を専門に扱う不動産サイトで探そう

最も手軽で効率的な探し方は、居抜き物件を専門に扱う不動産情報サイトを活用することです。
これらのウェブサイトでは、飲食店や美容室、物販店といった業種別、あるいはエリアや家賃、広さなどの条件で物件を絞り込んで検索できます。
内装や設備の写真が豊富に掲載されているため、物件の具体的なイメージを掴みやすいのが大きな利点です。
多くのサイトでは、希望条件を登録しておくと新着物件の情報をメールで知らせてくれる機能もあります。

複数の専門サイトに登録し、こまめに情報をチェックすることで、好条件の物件が出た際にいち早く問い合わせることが可能になるでしょう。

方法2：地域の不動産会社に希望条件を伝えて紹介してもらおう

インターネット上には公開されていない「非公開物件」の情報を得るためには、開業を希望するエリアの不動産会社に直接相談するのが有効な手段です。
地域の事情に精通した不動産会社は、物件のオーナーから直接、近々退去予定のテナントに関する情報を得ていることがあります。
希望する業種やエリア、広さ、予算といった条件を具体的に伝えておくことで、条件に合致する物件が出た際に、一般公開される前に優先的に紹介してもらえる可能性があります。

担当者と良好な関係を築き、開業に対する熱意を伝えることで、より親身に物件探しをサポートしてくれることも期待できます。

方法3：気になるエリアで閉店情報をこまめにチェックしよう

開業したいエリアが具体的に決まっている場合、自分の足でその地域を歩き、閉店や移転の情報を探すという地道な方法も有効です。
店舗のシャッターに貼られた「閉店のお知らせ」や、営業はしているものの活気がない店舗の様子などから、近いうちに空き物件になる可能性を察知できる場合があります。

気になる物件を見つけたら、その建物を管理している不動産会社やオーナーを調べて直接コンタクトを取ることで、情報が市場に出回る前に交渉できるチャンスが生まれるかもしれません。
手間はかかりますが、思わぬ優良物件に出会える可能性を秘めた方法です。

居抜き物件に関するよくある質問

ここまで居抜き物件の基礎知識から契約時の注意点まで幅広く解説してきましたが、まだ具体的な疑問が残っている方もいるかもしれません。

ここでは、居抜き物件を検討する際によく寄せられる質問について、簡潔に回答します。
造作譲渡料の相場や内装変更の可否、内見時のチェックポイントなど、より実践的な内容に絞ってまとめました。

Q. 造作譲渡料の相場はどのくらいですか？

A. 造作譲渡料に明確な相場はありません。
金額は譲渡される内装や設備の状態で決まり、数十万円から数百万円と幅広くなっています。
立地や前店舗の営業年数も影響するでしょう。

譲渡される設備のリストを基に、中古品としての価値を冷静に査定し、金額が適正か判断する必要があります。

Q. 居抜き物件の内装はどこまで変更できますか？

A. 貸主の許可があれば変更可能ですが、大規模な変更は難しいことが多いです。
壁紙の張り替えや塗装といった軽微な変更は認められやすい傾向にありますが、壁の撤去や厨房の移動など建物の構造に関わる工事は、貸主の承諾が必須です。

契約前に変更したい範囲を伝え、許可を得ておきましょう。

Q. 物件の内見では特にどこをチェックすればいいですか？

A. 厨房設備の状態、電気・ガス・水道のインフラ容量、排気・換気設備の3点は必ず確認してください。
設備の動作確認や製造年月日、インフラ容量が事業計画に合っているか、排気ダクトの清掃状況や臭いの問題がないかを重点的にチェックします。
併せて、専門家の同行も検討するとよいでしょう。

まとめ

居抜き物件は、前店舗の内装や設備を継承することで、初期費用を抑えつつスピーディーな開業を実現できる点が大きな魅力です。
しかし、既存のレイアウトに制限されることや、設備の老朽化、前店舗の評判が影響を及ぼすといったデメリットも理解しておく必要があります。

後悔のない物件選びには、造作譲渡料の妥当性や設備の所有権、さらに退去時の原状回復義務の範囲を契約書で明確にすることが欠かせません。
インフラ容量の確認といった専門的な視点も持ち、リスクを最小限に抑えましょう。

メリットとデメリットを自身の事業計画と照らし合わせ、総合的な観点から物件の価値を慎重に判断してください。