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お問い合わせ飲食店の居抜き物件とは？メリット・デメリットやスケルトンとの違いまで解説
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飲食店を開業する際、物件取得にかかるコストは大きな課題です。
その解決策として注目されるのが「居抜き物件」です。
この記事では、居抜き物件の基礎知識から、店舗選びで失敗しないためのポイントまで、メリット・デメリットを比較しながら解説します。
また、居抜き物件を活用した、低コストかつスピーディーな出店を実現する当社のサービス「ショップサポートシステム」についても、導入事例を交えてご紹介します。
＼導入事例のインタビュー記事はこちら／
目次
飲食店の「居抜き物件」とは？
居抜き物件とは、前のテナントが使用していた内装や厨房設備、什器、家具などがそのまま残された状態で貸し出される物件を指します。
具体的には、調理器具や空調、カウンター、トイレといった設備をそのまま活用できるのが特徴です。
これらを一から揃える必要がないため、飲食店開業における初期投資を大幅に抑える選択肢として注目されています。
また、既存の設備を一部手直しするだけで営業を開始できるため、準備期間の短縮にもつながります。
スケルトン物件との違い
スケルトン物件とは、建物の構造体である床や壁、天井がむき出しになった、内装や設備が一切ない状態の物件を指します。
こだわりを詰め込んだ内装デザインや、理想の厨房レイアウトをゼロから自由に設計できる自由度の高さが最大の魅力です。
一方で、入居時には電気やガスなどの配管工事を含む大規模な内装工事が必要になるため、居抜き物件と比較して初期費用が高額になりやすい側面があります。
また、工事期間が長引くことで開業までの準備期間を要するため、コストとスピードの面では居抜き物件と対照的な特徴を持つ物件形態と言えます。
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飲食店を居抜きで開業する3つのメリット
飲食店を居抜き物件で開業することには、多くのメリットが存在します。
特に、開業にかかる初期費用と時間を大幅に削減できる点は、多くの開業希望者にとって大きな魅力です。
ここでは、具体的な3つのメリットについて詳しく解説します。
メリット1：内装工事や設備投資などの初期費用を大幅に削減できる
最大のメリットは、初期費用を大幅に抑えられる点です。
スケルトン物件から開業する場合、内装工事や厨房設備の購入に多額の費用がかかりますが、居抜き物件では既存の設備を活用できるため、これらの出費を大きく削減できます。
物件によっては、数百万円以上のコストダウンにつながるケースも少なくありません。
メリット2：工事期間が短くスピーディーな開業が実現できる
内装や設備の工事がほとんど不要なため、物件の契約から開業までの期間を大幅に短縮できます。
物件の状態が良ければ、清掃や一部の改装だけで営業を開始することも可能です。
事業計画の策定から早期に収益化を目指せるため、スピーディーな店舗展開を計画している場合に特に有効な選択肢となります。
メリット3：前店の知名度や顧客をそのまま引き継げる可能性がある
もし前の店舗が地域で人気のある繁盛店だった場合、その知名度や顧客をある程度引き継げる可能性があります。
特に、同じ業態で出店する場合、既存の顧客層にアプローチしやすくなります。
ロードサイドの店舗など、立地自体に認知度がある場合も、ゼロから集客を始めるより有利にスタートを切ることが可能です。
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優良な居抜き物件をご紹介！TRNグループの「ショップサポートシステム」
TRNグループが提供する「ショップサポートシステム」は、出店時にかかる保証金や造作譲渡代金、改装資金をTRNグループが負担するサービスです。
このサービスを利用することで、初期費用を大幅に抑え、投資効率の高い出店が可能になります。
また、大手チェーンから個人店まで、大小問わず店舗の買取りを行っているため、未解約の物件情報や独占物件など、秘匿性の高い情報の中から優良な居抜き物件をご紹介できます。
サービスの詳しい資料については、以下より無料でダウンロードいただけます。
出店をご検討中の方は、ぜひご活用ください。
4,000件を超える出店実績！
✓ ショップサポートの仕組みとメリット
✓ システム導入にはどんな条件がある？
✓ 銀行借入によるキャッシュフローとの比較
✓ 実績とお客様の声
「ショップサポートシステム」の導入事例
「ショップサポートシステム」を活用して、多くの飲食店経営者がスピーディーな店舗展開や低コストでの開業を実現しています。
ここでは、実際にシステムを導入された企業様の事例を紹介します。
事例1：ハラペコステーキ 渋谷店 / 株式会社トライポッド 様
「ハラペコステーキ」などを運営する株式会社トライポッド様の事例では、出店の成否を左右する物件選定において、ショップサポートシステムの情報力と対応力が大きく寄与しました。
条件の良い居抜き物件が限られる中、ニーズに合致した物件情報の提供により、現地確認後すぐに出店を決断されています。
さらに、居抜き物件を活用したことで工事負担を抑え、契約から約1ヶ月という短期間でのオープンを実現。
迅速な情報提供と各種調整のスピード感が、機会損失を防ぎ、円滑な出店を支えました。
実際の導入ストーリーについては、こちらのインタビュー記事をご覧ください↓
事例2：タイ屋台999（カオカオカオ） 様
タイ屋台999様の事例では、店舗流通ネットが持つ高い物件開発力が、効率的な集客を実現する店舗運営を支える重要な要素となっています。
飲食店において、駅前や繁華街といった好立地への出店は極めて重要であり、立地そのものが来店動機を左右する大きな要因です。
ショップサポートシステムの活用により、このような優良立地の確保が可能となり、一定のコストが発生しても広告に頼らず安定した集客を見込める環境を構築。
販促コストと集客効果を総合的に捉えた際にも、高い費用対効果につながる点をご評価いただいています。
知っておきたい居抜き物件3つのデメリット
居抜き物件には多くのメリットがある一方で、事前に把握しておくべきデメリットや注意点も存在します。
メリットだけに目を向けて契約を進めると、後々思わぬトラブルや追加費用につながる可能性があります。
ここでは、代表的な4つのデメリットについて解説します。
デメリット1：内装や厨房レイアウトの自由度が低い
居抜き物件は既存の内装や設備を活かすことが前提のため、自身の店舗コンセプトに合わせた自由なレイアウト設計が困難です。
動線が悪かったり、理想の客席数を確保できなかったりする場合があります。
理想の形に近づけるために大規模なリフォームを行うと、かえって費用がかさみ、居抜きのメリットが薄れてしまう可能性があります。
デメリット2：設備の老朽化で修理や買い替え費用の発生リスクがある
引き継いだ厨房設備や空調が老朽化している場合、開業後すぐに故障し、修理や買い替えのための予期せぬ出費が発生するリスクがあります。
特に、見た目では判断しにくい内部の劣化に注意が必要です。
リース契約が残っている設備の場合、その債務も引き継ぐ必要があるため、契約内容の確認も欠かせません。
こうしたリスクを考慮して、余裕を持った資金計画を立てておくことが肝心です。
デメリット3：前店の悪いイメージが残っている場合がある
前の店舗が衛生面に問題があったり、サービスが悪かったりして閉店した場合、そのネガティブなイメージが地域に残っていることがあります。
その結果、新しい店舗にもかかわらず、客足が遠のいてしまうケースも少なくありません。
なぜ前店が閉店したのか、その理由を事前に調査することが大切です。
失敗しない！居抜き物件選びで確認すべき重要ポイント
居抜き物件のメリットを最大限に活かし、デメリットを回避するためには、契約前にいくつかの重要ポイントを確認する必要があります。
不動産会社の情報だけを鵜呑みにせず、自身の目で確かめることが、開業後の成功につながります。
【内見時】厨房設備やインフラ容量など必ずチェック
内見時には、厨房設備の動作確認を必ず行いましょう。
見た目が綺麗でも正常に動かない場合があります。
また、電気・ガス・水道の容量が、提供予定の料理や営業スタイルに対して十分かを確認することも重要です。
例えば、軽飲食向けの物件では、本格的な調理に必要なインフラが整っていないことがあります。
排気や排水設備の能力もチェックが必要です。
【契約時】退去時のトラブルを防ぐ「原状回復義務」の確認
契約書の内容は隅々まで確認し、特に「原状回復義務」の範囲を明確に把握しておく必要があります。これは、退去時に物件をどの状態に戻すかという取り決めです。
国土交通省のガイドラインによると、原状回復は賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える使用による損耗・毀損を復旧することと定義されており、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではありません。
通常の使用による損耗等の修繕費用は賃料に含まれるとされています。
契約によっては「スケルトン」に戻すことを求められるケースもあり、高額な解体費用が発生する可能性があるため、契約前に必ず確認しておきましょう。
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前店の閉店理由から隠れたリスクを見抜く
物件そのものだけでなく、前店がなぜ閉店したのかを調査することも大切です。
単に経営上の問題であればいいですが、人通りの少なさ、騒音、悪臭といった立地や建物に起因する問題が隠れている可能性もあります。
周辺の店舗に聞き込みをするなどして、客観的な情報を集めることがリスク回避につながります。
飲食店の居抜き物件に関するよくある質問
ここでは、飲食店の居抜き物件に関して多く寄せられる質問とその回答をまとめました。
Q. 居抜き物件でも内装は自由に変更できますか？
A. 貸主の許可があれば内装のリフォームは可能です。
ただし、建物の構造に関わるような大規模な変更は認められない場合が多いです。
居抜きのメリットを活かすためにも、既存の内装を基本とした小規模な変更にとどめるのが現実的です。
Q. 退去時にスケルトン状態に戻す必要はありますか？
A. これは賃貸借契約の内容によります。
契約書に「スケルトン返し」の条項があれば、退去時に内装や設備をすべて解体し、スケルトン状態に戻す義務を負います。
契約前に原状回復の範囲を必ず確認し、不明な点は貸主に質問して解決しておきましょう。
Q. 条件の良い居抜き物件を見つけるにはどうすれば良いですか？
A. ラーメン店など人気業態の物件は、情報が公開される前に契約が決まることも少なくありません。
そのため、非公開物件を多く扱う飲食店専門の不動産会社に相談するのが効率的です。
希望条件を伝え、日頃から情報収集を依頼しておくことが重要です。
当社では、未公開の居抜き物件を多数保有しております。
以下より、ご希望の条件についてお問い合わせください。
まとめ
飲食店の居抜き物件は、初期費用や開業までの時間を大幅に削減できる大きな利点がある一方で、レイアウトの自由度の低さや設備の故障リスクといった側面も併せ持っています。
開業を成功させるためには、これらの特性を正しく理解し、内見時のインフラ確認や契約時の原状回復義務の範囲を細かくチェックすることが重要です。
自力での物件確保や資金繰りに不安がある場合は、当社の「ショップサポートシステム」の活用もぜひご検討ください。
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