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無料相談【飲食店】未公開物件の探し方｜優良な居抜き店舗を見つけるコツと裏事情
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飲食店の開業や多店舗展開を成功させるには、物件選びが極めて重要です。
しかし、インターネットで公開されている情報だけでは、競合が多く好立地の店舗を見つけるのは困難でしょう。
そこで鍵となるのが、一般には出回らない「未公開物件」の存在です。
この記事では、優良な飲食店向けの未公開物件の探し方や、好立地物件が非公開になりやすい理由、契約を勝ち取るための交渉術まで、実践的なノウハウを詳しく解説します。
未公開物件の探し方に加え、TRNグループの「ショップサポートシステム」を活用した出店支援についてもご紹介します。
実際に物件取得の壁を乗り越えて出店した下北沢『鳥田むら』様の事例も取り上げていますので、具体的な出店イメージを知りたい方はぜひ参考にしてください。
目次
なぜ飲食店の好立地物件は「未公開」になりやすいのか
インターネットの物件サイトを探しても、なかなか理想的な物件が見つからないと感じることはないでしょうか。
実は、駅近や一等地などの好条件な物件ほど、一般公開されずに水面下で取引される傾向があります。
これには、貸主側と不動産会社側、双方のメリットが関係しており、非公開にせざるを得ない事情が存在するのです。
ここでは、物件が未公開になる主な3つの理由を解説します。
1. 貸主が従業員や取引先に閉店を伏せておきたい
現在営業中の店舗が後継テナントを探す場合、閉店情報が公になることで様々な問題が生じる可能性があります。
例えば、従業員のモチベーション低下による離職や、取引先からの問い合わせが殺到することによる混乱、常連客の客足が遠のくことによる売上減少などが考えられます。
こうした事態を避けるため、貸主は閉店を公にせず、信頼できる一部の不動産屋にだけ依頼し、水面下で次の借り手を探すことを選びます。
このため、優良な居抜き物件ほど未公開になりやすいのです。
2. 不動産会社が優良顧客だけに情報を限定したい
不動産会社は、貸主と借主の双方から仲介手数料を得られる「両手仲介」を目指すことがあります。
物件情報を広く公開すると他の不動産会社が借主を見つけてしまうため、自社で管理する優良顧客だけに情報を限定し、直接契約を成立させようとします。
優良顧客とは、資金力が豊富で与信審査に通りやすく、スピーディーな意思決定ができる借り手を指します。
不動産会社と良好な関係を築き、出店意欲が高いと認められれば、こうした非公開の物件情報を優先的に紹介してもらえる可能性が高まります。
3. 希少価値を高めて買い手をじっくり選びたい
駅前の一等地や商業施設の主要フロアなど、誰もが欲しがるような希少性の高い物件は、ネットで大々的に募集しなくても買い手が見つかります。
このような物件の場合、貸主や不動産会社は情報をあえて限定的に公開することで物件の希少価値を高め、より良い条件で契約してくれる相手をじっくりと吟味したいと考えるのです。
多くの問い合わせに対応する手間を省き、安定した経営が見込める優良なテナントに絞って交渉を進めるため、結果的に情報は未公開のまま一部の人の間で取引されることになります。
飲食店向けの未公開物件を入手する4つの探し方
未公開物件は、公開されていないため、通常の物件サイトを検索するだけでは見つけられません。
不動産業者が売主と専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでいる場合、宅建業法により、7日以内または5日以内に物件情報共有システム「REINS」への登録が義務付けられています。
しかし、売主の意向や不動産業者の事情により、REINSに登録される前に独自のルートで情報が提供されるケースもあります。
ここでは、飲食店向けの未公開物件情報を効率的に入手するための具体的な4つの探し方を紹介します。
探し方1：店舗専門の不動産会社に直接相談して紹介してもらう
飲食店に特化した不動産会社へのアプローチは、店舗物件を探す方法の一つです。
店舗専門の不動産会社は、独自のネットワークやこれまでの取引で貸主との関係を築いており、公開されていない物件情報も保有している場合があります。
相談する際は、出店したいエリアや業態、予算といった希望条件を明確に伝えることが大切です。
具体的な事業計画書を提示し、出店の意欲を示すことで、不動産会社との良好な関係構築につながり、物件情報の紹介を受けやすくなることが期待できるでしょう。
探し方2：未公開物件を扱う専門サイトやマッチングサービスに登録する
近年では、オンライン上で未公開物件を扱う専門サイトや、出店希望者と物件オーナーをつなぐマッチングサービスも増えています。
これらのサービスは、会員登録をすることで初めて閲覧できる非公開情報を多数抱えているのが特徴です。
特定のエリアや業態に特化したプラットフォームもあり、希望条件を登録しておくと、条件に合った新規のテナント情報が出た際に通知を受け取れる場合もあります。
複数のサービスに登録し、情報収集のアンテナを広げておきましょう。
探し方3：地域の情報に詳しい酒屋やおしぼり業者から情報を得る
地域の飲食店と日常的に取引のある酒屋、食材卸、おしぼり業者なども、貴重な情報源となり得ます。
彼らは多くの店舗に出入りしているため、経営状況の変化や閉店の兆候をいち早く察知していることがあります。
「最近あの店のオーナーの元気がない」「後継者を探しているらしい」といった情報は、未公開物件につながる重要なサインかもしれません。
日頃からコミュニケーションを取り、良好な関係を築いておくことで、思わぬところから有益な情報が得られる可能性があります。
また、地域の家賃相場など、リアルな情報も入手できるかもしれません。
探し方4：出店希望エリアを自分の足で歩いて空き店舗の情報を集める
希望するエリアが決まっているなら、自分の足で街を歩き、物件を探すのも有効な手段です。
「テナント募集」の貼り紙が出ている空き店舗を見つけたり、シャッターが閉まったままの店舗の状況を確認したりと、現場でしか得られない情報があります。
看板は出ているものの営業している気配がない店舗など、気になる物件を見つけたら、登記情報を調べてオーナーに直接交渉したり、管理会社に問い合わせたりすることで、未公開の情報を引き出せる可能性があります。
地道な方法ですが、思わぬ掘り出し物件との出会いや、内見の機会につながることもあります。
未公開の好立地物件をご提案！TRNグループの「ショップサポートシステム」
未公開物件を探すうえでは、情報量だけでなく、自店の業態や出店条件に合った物件をどれだけ提案してもらえるかが重要です。
特に飲食店の場合、立地や広さだけでなく、重飲食の可否、厨房設備、ダクト、近隣環境など、確認すべき条件が多くあります。
TRNグループの「ショップサポートシステム」は、こうした物件探しの課題に対し、未解約物件を含む秘匿性の高い物件情報の提供を通じて、飲食店の出店を支援するサービスです。
一般には出回りにくい好立地物件や居抜き物件の情報に出会いやすくなるため、ネット上の公開物件だけでは希望に合う店舗が見つからない方にとって、有力な選択肢となります。
また、物件情報の提供だけでなく、出店時に大きな負担となる保証金・造作譲渡代金・改装資金の負担軽減も図れます。
そのため、条件の良い物件が見つかった際に、初期投資の重さを理由に機会を逃しにくく、スピーディーな出店を目指しやすい点も特長です。
「未公開の好立地物件を探したい」
「初期投資を抑えながら出店を進めたい」
「公開物件だけでは、なかなか希望に合う店舗が見つからない」
このように感じている方は、まずはショップサポートシステムの仕組みを資料で確認してみてはいかがでしょうか。
資料では、サービスの特徴や物件提案の仕組み、初期費用を抑えた出店方法について詳しくご覧いただけます。
4,000件を超える出店実績！
✓ ショップサポートの仕組みとメリット
✓ システム導入にはどんな条件がある？
✓ 銀行借入によるキャッシュフローとの比較
✓ 実績とお客様の声
【導入事例】ショップサポートシステムを活用した下北沢『鳥田むら』様のケース
下北沢で人気の炭火焼鳥店「鳥田むら」様は、「ショップサポートシステム」を活用して出店を実現されました。
店主の権瓶様は、物件探しの際に当社のサポート力を実感したと語っています。
「焼鳥は重飲食になるので、大家さんから嫌がられたりと、通常は物件の選択肢が狭くなってしまいます。そのような中、店舗流通ネットさんは他の不動産会社よりも多くの物件を提案してくださいました。」と、専門業者ならではの物件提案力に満足されていました。
さらに、「物件を借りる時に店舗流通ネットさんを挟むことで大家さんも安心して貸してくれるのではないかと思いました」と、当社が介在することによる信頼性の向上も、契約成立の決め手になったとご評価いただいています。
実際の出店ストーリーは以下よりご覧いただけます。
【要注意】未公開物件探しに潜む「おとり物件」の簡単な見分け方
未公開物件を探す過程で注意したいのが、「おとり物件」の存在です。
おとり物件とは、顧客を集める目的で、実際には契約できない好条件の物件情報を広告として掲載する手口を指します。
特に、初期費用を抑えたい出店者が探している居抜き物件は、おとり広告に利用されやすい傾向があります。
魅力的な言葉に惑わされ、悪質な不動産会社に時間と労力を奪われないよう、おとり物件を簡単に見分ける3つのポイントを解説します。
相場より好条件すぎる物件はまず疑ってみる
おとり物件は、人の目を引くために意図的に条件を良く見せているケースがほとんどです。
例えば、エリアの家賃相場よりも著しく安い、駅近の一等地なのに保証金や礼金が不要、ハイスペックな厨房設備が揃った居抜き物件なのに造作譲渡代金が格安など、条件が良すぎる場合は注意が必要です。
うまい話には裏があると考え、すぐに飛びつくのではなく、まずは周辺の物件相場を自分で調べて比較検討し、冷静に判断する姿勢が求められます。
物件への問い合わせに対する回答が曖昧な場合は注意が必要
おとり物件の可能性が高いケースとして、問い合わせた際の不動産会社の対応が曖昧な場合があります。
「ついさっき、別の方から申し込みが入ってしまいました」「その物件はもう決まってしまったのですが、よく似た条件の別の物件があります」といった返答は、典型的な手口です。
最初から紹介するつもりがない物件で集客し、来店させてから他の物件を勧めるのが目的であるため、問い合わせた物件に関する具体的な話を避けようとします。
明確な回答が得られない場合は、深入りしない方が賢明です。
内見の依頼をはぐらかされたら危険なサイン
おとり物件は架空の物件、あるいはすでに契約済みの物件であるため、当然ながら内見はできません。
そのため、内見を依頼しても「現テナントが営業中のため、すぐにはご案内できません」「オーナーの許可がまだ下りなくて」など、何かと理由をつけて断られたり、話をはぐらかされたりします。
何度か日程調整を試みても具体的なスケジュールを提示せず、先延ばしにされるようなら、その物件はおとりである可能性が非常に高いと判断してよいでしょう。
未公開物件をライバルより先に契約するための交渉術3選
条件の良い未公開物件は、複数の希望者が水面下で競合しているケースが少なくありません。
理想の物件が見つかったら、ライバルよりも先んじて契約をまとめるための交渉術が重要になります。
ここでは、貸主や不動産会社に「この人に貸したい」と思わせる、信頼性と熱意を伝えるための3つの具体的なアクションを紹介します。
交渉術1：具体的な事業計画書を提示して出店への本気度を示す
貸主が最も重視するのは、継続的かつ安定的に家賃を支払ってくれるテナントかどうかです。
そこで有効なのが、具体的な事業計画書を提示することです。
店舗のコンセプト、ターゲット層、メニュー構成、資金計画、収支予測などを詳細にまとめた書類を見せることで、単なる思いつきではなく、熟考された計画に基づいた出店であることを証明できます。
これにより、事業の将来性と借り手としての信頼性を示し、貸主に安心感を与えることができるでしょう。
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交渉術2：問い合わせには即座に返信して行動の速さをアピールする
好条件の未公開物件はスピードが命です。
不動産会社からの連絡や質問に対して、可能な限り迅速に返信・対応することを心がけましょう。
レスポンスの速さは、出店に対する高い意欲を示すだけでなく、ビジネスパートナーとしての信頼にもつながります。
「この人は決断が早いから、スムーズに契約まで進められそうだ」と不動産会社に思わせることができれば、他の希望者よりも有利な立場で交渉を進められる可能性が高まります。
交渉術3：買付証明書を提出して交渉の優先権を確保する
物件を契約する意思が固まったら、速やかに「買付証明書（申込書）」を提出しましょう。
これは、指定された条件で物件を借りる意思があることを書面で正式に示すものです。
法的な拘束力はありませんが、提出することで最も早く意思表示をした者として、交渉の優先権を得られるのが一般的です。
他の希望者が現れても、貸主や不動産会社はまず買付証明書の提出者と交渉を進めることになります。
本気度を明確に伝えるための強力な一手となります。
未公開物件の探し方に関するよくある質問
ここでは、飲食店の未公開物件を探す際によく寄せられる質問とその回答をまとめました。
Q. 飲食店の未公開物件を紹介してもらうには、どんな準備をすればいいですか？
A. 出店希望エリアや業態、希望賃料、広さなどの条件を明確にすることが重要です。
加えて、自己資金の額や融資の進捗状況を具体的に伝え、店舗コンセプトや収支計画を盛り込んだ事業計画書を準備しておきましょう。
不動産会社に本気度と計画性が伝わり、優先的に情報を紹介してもらいやすくなります。
Q. 未公開物件だからこそのデメリットやリスクはありますか？
A. はい、あります。
情報が限定されているため、他の物件と客観的に比較検討しにくい点がデメリットです。
また、貸主側の事情で突然募集が中止になったり、条件が変更されたりするリスクもゼロではありません。
信頼できる不動産会社をパートナーに選び、密にコミュニケーションを取りながら進めることが重要です。
Q. 条件の良い未公開の居抜き物件を探すには何かコツがありますか？
A. 飲食店専門の不動産会社と密な関係を築くことが最も効果的です。
条件の良い居抜き物件は、現店舗が営業中に水面下で後継テナントを探すケースがほとんどだからです。
自身の事業計画や資金計画を具体的に伝え、「この人なら安心だ」と優良顧客として認識してもらうことが、良い情報を得るための近道になります。
まとめ
飲食店の出店において、条件の良い未公開物件を見つけることは、開業後の集客力や収益性を大きく左右します。
ただし、未公開物件はインターネット上で簡単に探せるものではなく、店舗専門の不動産会社との関係づくりや、出店条件の明確化、スピーディーな意思決定などが欠かせません。
特に、駅近や一等地、状態の良い居抜き物件は競争率が高く、表に出る前に水面下で話が進むケースも少なくありません。
そのため、希望エリアや業態、予算を整理したうえで、信頼できるパートナーから情報を得られる体制をつくっておくことが重要です。
TRNグループでは、飲食店の出店支援を通じて培ったネットワークを活かし、一般には出回りにくい物件情報の提案や、出店時の資金負担を抑えるサポートを行っています。
物件探しから出店計画までを一体で考えられるため、「良い物件が見つからない」「条件の良い物件を見つけても初期費用が不安」といった悩みを抱える方にとって、心強い選択肢となるはずです。
実際に、TRNグループのサポートを活用して出店を実現した事例もあります。
「重飲食でも出店できる物件をどう見つけたのか」
「貸主との信頼関係や物件取得の壁をどう乗り越えたのか」
これらを具体的に知りたい方は、まずは下北沢『鳥田むら』様の導入事例をご覧ください。
そのうえで、
「自分の業態に合う未公開物件を探したい」
「公開物件だけでは希望に合う店舗が見つからない」
「物件探しとあわせて、初期費用の負担も相談したい」
という方は、ぜひTRNグループにご相談ください。
出店条件やご希望をお伺いしながら、物件探しから出店の進め方まで伴走して参ります。
