飲食店の物件探しで成功するコツ！物件の探し方と方法もあわせて解説

飲食店を開業して経営していく際には、立地（物件探し）が大きな成功要因となります。店舗自体がどんなに希望に沿ったものであっても、物件の立地が不利なために魅力が生かせないということもあります。そこで理想の物件を探すためには、どのような方法が効果的なのか、今回は飲食店の物件探しの重要性や流れ、成功するポイントを解説します。

飲食店の物件探しに重要な要素とその理由

飲食店の開業において、物件探しは事業の成否を左右する重要な要素の一つです。適切な物件を選ばなければ、どれほど素晴らしいコンセプトや料理を提供しても、集客に苦戦し、経営が不安定になるリスクがあります。例えば、立地が悪いと顧客がアクセスしにくく、認知度も向上しにくいでしょう。しかし、ターゲットとする顧客層に合致した場所に店舗を構えることで、自然と集客が見込め、売上向上につながります。

また、物件の賃料は固定費として毎月発生するため、無理のない範囲で収益に見合った賃料の物件を選ぶことが大切です。特に開業当初は、売上が安定しないことも考慮し、余裕を持った資金計画を立てる必要があります。過度な賃料負担は、資金繰りを悪化させる要因となりかねません。

さらに、物件の物理的な適合性も重要です。キッチンスペースの広さ、排気設備、給排水設備などが飲食店の業態に適しているかを確認することは不可欠です。例えば、重飲食を予定しているにもかかわらず、軽飲食向けの物件を選んでしまうと、追加の設備投資や工事が必要となり、想定外の出費が発生する可能性があります。

最後に、用途地域や建築基準法、消防法などの規制や許可も忘れてはなりません。出店するエリアや物件によっては、特定の業態の営業が制限されている場合があります。事前にこれらの規制を確認し、必要な許可をスムーズに取得できる物件を選ぶことで、開業後のトラブルを未然に防ぎ、安心して事業をスタートさせることができます。物件探しは単なる場所選びではなく、事業計画全体の基盤を築く重要なプロセスなのです。

立地

飲食店にとって立地は、事業の成功を大きく左右する重要な要素です。まず、ターゲットとする顧客層を明確にし、その層が日常的に利用するエリアを特定することが不可欠です。例えば、オフィス街ならビジネスパーソン、住宅街ならファミリー層といったように、顧客のライフスタイルに合わせた場所選びが集客の安定と売上確保につながります。また、周辺の競合店の状況も綿密に調査する必要があります。同業態の店舗が多いエリアでは差別化戦略や価格競争のリスクが高まるため、競合が少ないエリアであれば顧客を独占できる可能性が高まります。さらに、立地によって賃料や集客の特性は大きく異なります。繁華街や駅周辺は人通りが多く集客しやすい一方で、賃料が高額になる傾向があります。郊外のロードサイドのお店では、駐車場が必須となり、車でのアクセスを重視する顧客層をターゲットにすることが一般的です。このように、自身の飲食店のコンセプトに合致した最適な立地を慎重に検討することが、事業成功への第一歩となります。

顧客層

飲食店の成功を左右する要素として、ターゲットとなる顧客層と物件のマッチングは非常に重要です。ファミリー層をターゲットとするなら、大型商業施設内や住宅街、公園の近くが適していますし、単身者やビジネスパーソンが主な顧客であれば、オフィス街や駅周辺の利便性の高い場所が理想的でしょう。ランチ需要を狙うのであれば、平日昼間に人通りが多いエリアが有利です。高価格帯の料理を提供する高級志向の店舗であれば、落ち着いた雰囲気のエリアや、富裕層が多く住む地域に絞るなど、顧客層のライフスタイルや消費行動に合わせた立地選びが不可欠となります。顧客層が店舗のコンセプトや提供するサービスに共感し、集まりやすい場所を選ぶことが、安定した集客と売上を確保するための鍵となります。

施設の適合性

飲食店の物件探しでは、その施設の適合性を多様な視点から検討することが成功に繋がります。路面店（1階）、複合施設、商業施設内といった立地タイプはそれぞれ異なる特徴を持っており、ご自身の飲食店のコンセプトやターゲット顧客層に最適なタイプを選択することが重要です。家族連れを主なターゲットとするカフェであれば、駐車場が広く、子ども向けの設備が充実している複合施設内やロードサイドの路面店が適しているかもしれません。オフィス街のビジネスパーソンをターゲットにする場合は、ランチタイムにアクセスしやすい駅ビルやオフィス街の路面店が有利となります。

賃料

賃料は、物件の広さと坪単価によって決まります。一般的に、良い立地にある物件ほど坪単価は高くなる傾向があります。出店を希望するエリアの賃料相場を事前に調査し、自身の予算と照らし合わせることで、そのエリアでの出店が現実的かどうかを判断することが重要です。

また、坪単価は物件の広さによっても変動し、特に10坪以下の小規模店舗は、個人開業者が扱いやすいサイズであるため人気が高く、坪単価が割高になる傾向があります。賃料相場を把握することは、物件の適正価格を見極めるための重要な物差しにもなります。

規制や許可

物件を選ぶ際には、飲食店として必要な許認可を確実に取得できるかどうかの確認が不可欠です。都市計画法で定められた用途地域によっては、飲食店を開業できない場合があります。住居専用地域では原則として飲食店は営業できません。また、物件が所在する建物の構造や設備が、重飲食（厨房で火を多く使う業態）に適しているか、排気や給排水などの設備が業態の要件を満たしているかなど、建物上の制限も確認する必要があります。これらの規制や許可に関する事前確認を怠ると、開業後に営業ができないといった問題に直面する可能性があるため、物件契約前にしっかりと確認することが重要です。

飲食店の物件探しの流れ

店舗物件探しの一般的な流れについて説明します。

条件の洗い出し

飲食店の物件探しで成功するためには、まず事業の目標やコンセプトを明確にし、それに合致する条件を具体的に洗い出すことが重要です。漠然と「繁華街や駅に近い場所」と考えるのではなく、ご自身の飲食店のターゲット顧客層は誰か、その顧客層が利用しやすいエリアはどこか、設定した売上計画を達成できる物件はどのようなものかを深く掘り下げて検討する必要があります。

例えば、ラーメン店を開業する場合、学生をターゲットにするなら大学周辺、会社員をターゲットにするならオフィス街といったように、ターゲットの行動範囲に合わせたエリア選定が不可欠です。また、物件に求める条件を具体的にする際には、単なる希望だけでなく、現実的な視点も取り入れることが大切です。予算、広さ、設備、賃料といった経済条件はもちろんのこと、居抜き物件かスケルトン物件かによって、その後の開業までの準備期間や費用が大きく変わるため、どちらの選択肢が自身の事業計画に合致しているかを検討しましょう。

居抜き物件は初期費用を抑えやすいですが、内装や設備の自由度が低いという側面があります。スケルトン物件は自由に内装をデザインできる反面、工事費用や期間が多くかかる傾向にあります。さらに、希望する条件全てを満たす完璧な物件を見つけるのは困難な場合が多いため、妥協できる点と絶対に譲れない点を明確にし、優先順位をつけておくことも重要です。これらの条件を洗い出す作業は、物件探しだけでなく、事業計画全体の基盤を固める上でも非常に重要なステップと言えます。

物件を探す

物件探しには、さまざまなアプローチがあります。それぞれに長所と短所があるため、ご自身の開業スタイルや状況に合わせて、複数の方法を組み合わせることで、より理想に近い物件を見つけられる可能性が高まります。具体的な探し方については、次の項目で詳しく解説します。

物件の選定

集まった物件情報をもとに、候補となる物件を絞り込む作業が始まります。この段階では、立地や賃料、施設の適合性、そして用途地域の規制など、事前に明確にした開業のニーズや条件とどれだけ合致しているかを重視して選定を進めることが重要です。多くの候補の中から、ご自身の事業計画に最も適した物件を見極める必要があります。候補物件が見つかったら、実際にその場所を訪れて現地調査を行うことが不可欠です。インターネット上の情報や写真だけではわからない、実際の物件の状態や周辺環境、人通りの状況などを自分の目で確認し、より具体的なイメージを掴むことができます。この実地調査を通じて、物件のメリットだけでなく、潜在的なデメリットや課題も洗い出すことが可能になります。特に、飲食店の営業に必要な電気容量、給排水設備、排気設備などが十分であるか、または改装によって対応可能かといった技術的な側面も細かくチェックするべきです。また、周辺の競合店舗の状況や、ターゲット顧客層の動向なども現地で確認することで、事業の成功確率を高めるための重要な情報を得られます。こうした多角的な視点から物件を評価し、慎重に選定を進めることで、開業後のトラブルを未然に防ぎ、スムーズな店舗運営へと繋げることができるでしょう。

契約と引き渡し

内見を終えて物件を決定したら、契約と引き渡しに進みます。この最終段階をスムーズに進めるためには、入居申し込みから契約、そして引き渡しまでの流れを把握し、必要な準備を怠らないことが重要です。特に、好条件の物件は競争率が高いため、迅速な対応が求められます。

申し込み時には、賃料の減額や入居時期の調整など、希望する条件があれば書面で明確に伝えることが大切です。すべての交渉が受け入れられるわけではないため、事前に不動産業者と相談し、交渉の余地を確認することが賢明です。申し込み自体に費用はかからず、キャンセルも可能なため、必要以上に躊躇する必要はありません。

申し込みに必要な書類は、契約形態や物件によって異なります。法人の場合は会社登記簿謄本や会社概要が分かる資料、決算書、代表者の身分証明書などが一般的です。また、連帯保証人を立てる場合は、連帯保証人の住民票、印鑑証明書、収入証明書などが必要になることがあります。個人の場合は、借主と連帯保証人の身分証明書が一般的に求められます。外国籍の場合は、在留カードなどが必要となる場合がありますので、事前に不動産業者に確認し、準備しておくことでスムーズな手続きが可能です。

また、契約金などを融資でまかなう予定がある場合は、申し込み時にその旨を不動産業者に伝え、融資確定後に契約を進めたい意向と、融資実行までのスケジュールを共有しておくことが重要です。金融機関によって融資実行までの期間は異なるため、物件の申し込みと並行して金融機関にも連絡を取り、手続きを進めましょう。これらの準備をしっかり行うことで、契約と引き渡しを円滑に進め、開業への道を確実に歩むことができます。

契約と引き渡しをスムーズに進めるためのポイントについて詳しい内容はこちらをご確認ください。

飲食店における物件探しの方法

物件探しの具体的な方法を紹介します。

現地を歩いてみる

出店を検討しているエリアに実際に足を運ぶことで、インターネットでは得られないリアルな情報を把握できるため、物件探しの一つの手段となります。物件前の交通量や時間帯による人通りの変化、近隣店舗の業態、競合店の有無などを五感で直接確認できる点が大きなメリットです。これにより、自身の飲食店のターゲット顧客層と物件の立地が本当に合致しているのかを、より具体的に判断できます。

また、魅力的な空き物件を見つけた際には、その場で直接情報を入手したり、管理会社やオーナーへの連絡先を確認したりできる場合もあります。しかし、この方法は時間と労力が非常にかかる点がデメリットです。広範囲を徒歩でカバーすることは困難であり、一度に多くの物件を比較検討することが難しいため、物件の選択肢が限られてしまう可能性もあります。理想的な物件はすぐに見つかるものではなく、長期戦になることも想定されるため、粘り強く探す姿勢が重要です。

インターネットで探す

インターネットは飲食店物件探しの情報源として不可欠です。専門の不動産ウェブサイトやポータルサイトには多様な物件情報が掲載されており、詳細な検索機能を利用することで希望条件に合う物件を効率良く見つけられます。特に「店舗買取」「無料査定」のような居抜き物件や希少物件に特化したサイトでは、掘り出し物に出会える可能性があります。「物件探し 不動産屋」などでインターネットで検索してみましょう。

しかし、インターネットの情報はリアルタイムではない場合があり、写真や記載内容だけで物件の実際の状態や周辺環境を把握するのは難しい点に注意が必要です。幅広い情報を得るためには、複数のサイトを横断的に確認することが重要です。また、希望に近い物件を扱うサイトに登録し、新着物件のお知らせを受け取ることで、情報収集を効率化できます。オンラインでの情報収集は非常に便利ですが、最終的には現地での確認や専門家への相談を組み合わせることで、より確実な物件探しに繋がります。

出店希望エリアの不動産業者に相談する

特定のエリアでの出店を強く希望する場合は、その地域に特化した不動産業者に相談することが有効です。インターネット上には掲載されていない、地域独自のネットワークで流通している優良な物件情報にアクセスできる可能性があります。事業コンセプトや資金計画、保証人の準備などが既に整っている場合は、こうした未公開情報をいち早く入手し、競合他社に先駆けて好条件の物件を確保できるケースも少なくありません。地域密着型の不動産業者は、エリアの特性や住民のニーズ、行政の規制にも詳しいため、具体的なアドバイスも期待できます。複数の業者に相談することで、多くの選択肢の中から最適な物件を見つけられる可能性が高まるでしょう。

店舗専門の業者に相談する

飲食店専門の不動産業者は、一般的な不動産業者とは異なり、飲食店の物件に特化した深い知識と豊富な経験を持っている点が大きな特徴です。市場に出回っていない未公開物件を独自のネットワークで多数保有しており、他の方法では見つけられない掘り出し物の物件に出会える可能性が高まります。

また、飲食店専門の業者に相談するメリットは、単に物件情報を提供するだけでなく、飲食店の市場動向や業界特性に精通している点です。出店を希望するエリアの商圏分析や競合店の状況、ターゲット顧客層のニーズなどを踏まえ、開業希望者の事業コンセプトに合致した最適な物件を提案してくれます。

飲食店の物件探しで成功するコツ

物件探しで成功するためのコツを説明します。

契約条件や予算を明確にする

飲食店の物件探しを成功させるためには、契約条件と予算を明確にすることが重要です。まず、物件にかけられる予算を設定し、その範囲内でどのような物件を探すのかを具体的に検討しましょう。この予算には賃料だけでなく、敷金・礼金、保証金、仲介手数料、内装工事費といった初期費用、さらには毎月の運転資金も含まれます。賃料の目安として、売上高の10%程度に抑えるのが一般的であり、これを超えると経営を圧迫する可能性が高まります。

次に、立地や広さ、業態、設備の要件など、物件に求める条件を具体的に言語化することが大切です。例えば、「駅徒歩5分以内の路面店で、広さは15坪程度、カウンター席とテーブル席を設けたい」といった具体的なイメージを持つと良いでしょう。特に広さについては、客席数や従業員の動線を考慮し、提供したいサービスに見合った最適な坪数を検討する必要があります。これにより、費用を抑えつつ希望に近い物件を見つけやすくなり、不動産業者との交渉もスムーズに進められます。

妥協できるポイントを明確にする

飲食店の物件探しでは、すべての希望条件を満たす「理想の物件」を見つけることは稀です。特に、好立地で家賃が手頃な物件はなかなか存在しません。また、仮にそのような物件が見つかったとしても、契約更新時に家賃が大幅に値上げされるリスクも考慮する必要があります。理想の物件を追い求めすぎて時間を費やしてしまうと、開業時期が遅れる原因にもなりかねません。そのため、物件探しを始める前に、事業計画や資金計画に基づき、絶対に譲れない条件と妥協できる条件を明確にしておくことが非常に大切です。

多くの物件情報の中から効率的に候補を絞り込み、最適な判断を下せるようになるでしょう。妥協点を持つことで、より多くの物件を検討できるようになり、結果的に開業目標に合致した物件を見つけやすくなります。

知識と情報を収集する

飲食店開業に向けては、立地や競合に関する情報収集はもちろん、不動産市場や物件探しに関する知識を事前に身につけておくことが成功の鍵となります。インターネットを活用して不動産市場の動向を調べたり、出店を検討しているエリアの商圏を徹底的に調査したりするのも効果的です。また、飲食店の物件探しのプロに相談し、専門的なアドバイスを受けることも非常に有効な手段です。物件を所有しているオーナーや不動産業者とのつながりを通じて、市場に出回っていない未公開物件の情報を得ることもできるため、常にアンテナを張っておくことが重要です。

プロの知見を活用する

飲食店の物件探しでは、すべての情報を網羅して適切な判断を下すことが容易ではありません。特に、インターネットや一般的な不動産業者では入手困難な未公開物件の情報は、プロの知見を活用することで見つけられる可能性が高まります。専門の不動産業者やコンサルタントは、独自のネットワークや実績から、優良な未公開物件を多数保有しているため、他の方法では出会えない掘り出し物を見つけられるかもしれません。

また、プロは物件情報を提供するだけでなく、出店エリアの商圏分析や競合店の状況、ターゲット顧客層のニーズなど、飲食店の市場動向や業界特性に精通しています。そのため、開業希望者の事業コンセプトに合致した最適な物件の提案を受けることが可能です。

このような専門家のサポートは、契約条件の交渉や法的手続き、許認可の取得まで多岐にわたるため、物件探しの手間や時間を大幅に削減し、開業へのハードルを下げることができます。プロの支援を受けることで、より戦略的かつ効率的に理想の物件を見つけ出し、飲食店の成功へと繋げられるでしょう。

こまめに物件をチェックする

飲食店の開業において優良物件との出会いは、まさにタイミングが重要です。良い物件はすぐに借り手が決まってしまうため、出店を検討し始めた段階から、常に多くの物件情報を収集し、こまめにチェックするよう心がけましょう。そのためには、未公開物件を多数扱う不動産事業者や店舗専門業者とのつながりを持つことが、理想の物件を見つけるための最適な手段です。

申し込みはスピーディーに行う

飲食店の物件探しでは、迅速な行動が成功への重要な鍵となります。特に人気の高い物件は多くの借り手がつきやすく、迷っている間に他の競争相手に先を越されてしまう可能性があるからです。少しでも気になる物件が見つかったら、まずは積極的に問い合わせをしてみてください。早めに意思表示をすることで、希望の物件を確保できる可能性が高まります。

希望や交渉を行う際は申し込み時に

飲食店の物件申し込み時に、賃料や保証金の減額、入居時期の調整といった希望条件を書面で明確に伝えることは非常に重要です。譲れない条件がある場合は、申し込みの段階で意思表示をしなければ、後の手続きで問題が生じる可能性があります。ただし、家主が交渉を拒否する場合や、他の候補者がいる状況で減額交渉をすると成約の可能性が低くなるケースも考えられます。そのため、申し込み前に不動産業者と十分に相談し、交渉の余地があるか状況を把握することが賢明です。申し込み自体に費用がかからず、キャンセルも可能な場合が多いため、積極的に希望を伝え、より良い条件での契約を目指しましょう。

エリア・好立地（1階）物件探しのコツ

都市部と郊外では、飲食店を展開する際の物件探しのポイントが大きく異なります。都市部では、駅からの距離や人通りの多さ、競合店の状況、商業施設の密集度など、アクセスのしやすさや集客力が重視されます。郊外では、自家用車での来店を想定し、駐車場の有無や収容台数、幹線道路沿いなどのロードサイド立地が重要です。それぞれのエリア特性を理解し、自身の店舗コンセプトやターゲット顧客層に最適な物件を選びましょう。

都市部の物件探しのポイント

都市部での飲食店物件探しでは、駅からの距離や人通りの多さ、商業施設の密集度など、アクセスのしやすさや集客力が成功の鍵を握ります。人通りが多いエリアは集客に有利ですが、賃料も高くなる傾向があるため、予算とのバランスを考慮することが重要です。また、周辺の競合店の有無や、ターゲットとする顧客層の特性を事前に把握し、自身の飲食店のコンセプトに合った立地を見極めることが成功につながります。

郊外の物件探しのポイント

郊外で飲食店の物件を探す際は、アクセスの利便性だけでなく、駐車場の有無と台数が非常に重要です。特に車での来店を想定する場合、駐車場の広さや出入り口の配置は集客に大きく影響します。また、交通量が多く視認性の高いロードサイドの物件は、多くの人の目に留まりやすいため、高い集客効果が期待できます。

加えて、自然環境や近隣施設の有無といった郊外ならではの魅力も考慮し、自身の店舗コンセプトとターゲット層に合致した立地を選ぶことが成功の鍵となります。例えば、ファミリー層をターゲットにする場合は、公園や商業施設が近くにあると有利です。

内見でチェックすべき2️つのポイント

飲食店の物件選びにおいて、内見は非常に重要なステップです。インターネット上の情報だけでは知りえない、物件の「生きた情報」を実際に肌で感じられる貴重な機会と言えるでしょう。この内見を最大限に活用し、物件の良し悪しを正確に見極めるためには、特に「店舗の利便性」と「設備や備品の状態」という2つのポイントを重点的にチェックすることをおすすめします。

まず、「店舗の利便性」を確認する際は、単に駅から物件までの距離だけでなく、実際にその道を歩いてみて、周辺環境を自分の目で確かめることが重要です。例えば、最寄りの駅から物件までの道のりに急な坂道はないか、夜間でも明るく人通りがあるか、ターゲットとする顧客層が普段利用する商業施設や住宅地からのアクセスはスムーズかなどを確認しましょう。特に、自家用車での来店を想定するなら、駐車場が十分に確保されているか、駐車場の出入り口は利用しやすいか、周辺に時間貸し駐車場があるかなども重要なチェック項目です。自転車や徒歩での来店が多いエリアであれば、駐輪スペースの有無も確認しておくべきでしょう。これらの利便性は、日々の集客に直結するため、非常に慎重に確認する必要があります。

次に、「設備や備品の状態」も細かくチェックするべきポイントです。居抜き物件の場合、厨房設備、空調設備、照明、トイレなどが既存のまま引き渡されることが多いため、それぞれの設備が正常に稼働するか、清掃状況はどうかを細かく確認することが不可欠です。例えば、シンクやコンロのサビや破損、冷蔵庫や冷凍庫の冷却能力、エアコンの効き具合、照明の明るさ、トイレの清潔さや水回りの状態などを念入りにチェックしましょう。これらの設備の劣化が激しい場合、開業前に多額の修繕費用が発生する可能性があります。また、排気ダクトや給排水管の太さも、ご自身の飲食店の業態に適しているかを確認することが重要です。特に重飲食を予定している場合、既存の設備では不十分なケースもあるため、事前に不動産業者や内装業者と相談し、改修の必要性や費用について具体的に検討しておくことをおすすめします。

ポイントを押さえて物件探しを成功させよう

飲食店経営を早期に安定させるためには、ポイントを外さない物件探しが欠かせません。物件探しの方法にはいくつかありますが、それぞれに特徴があります。効率的に進めたいときには、インターネットで探しつつ、現地にも足を運んでみるなど、複数の手法を組み合わせるか、信頼のおけるプロを物件探しのパートナーにすることを検討するといいでしょう。

店舗物件を専門に扱う店舗流通ネットは、飲食店の出店支援を総合的に行っています。関東圏・関西圏・東海圏の駅前一等地を中心に、優良な物件情報を多数持ち、商圏分析や店舗開発についての経験とノウハウをもとに、手厚い経営サポートを実現しています。理想的な物件探しを実現するために、ぜひご活用ください。