ビル管理業はサービス業!安定収入の確保には満足度の高いサービスが不可欠!

ビル管理事業に欠かせない顧客満足度(CS)。顧客満足度を高めるためには、「清掃・緊急対応・安心感」が欠かせません。これらの課題を解決し、ビルオーナーの悩みのタネである、空室問題を解決するお手伝いを店舗流通ネット株式会社がいたします!空室対策をきちんと施し、安定収入を目指しましょう!!

お久しぶりです、芝耕作です。
最近は、「飲食店のライス残し」、「飲食店のお通しは必要か」などの、飲食店にまつわる記事を書いてきました。ですが、「店通-TENTSU-」執筆当初は、自らの現場経験をもとにリアルな不動産事情について記事を書いていました。
そこで今回は、久しぶりに不動産に関わるビル管理業務について記事を書いていきたいと思います。 

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ビル管理事業に欠かせない、顧客満足度(CS)は大丈夫!?

賃貸ビルオーナーが感じる賃貸ビル経営の魅力はというと「安定収入」があげられます。
一方で、不動産経営が右肩上がりの時代はとうに終わり、景気の冷え込みや周辺ビルとの価格競争による空室の発生などを要因に、賃料収入の高値安定も当たり前ではなくなりました。テナントは自由にビルを選択できる時代です。つまり安定収入の確保には、ビルオーナーの経営手腕が問われる時代になったとも言えるのです。
これからのビル経営は、テナントファーストの意識が大事です
 

顧客満足度(CS)とは?

顧客満足度(CS)
よく、顧客満足度のことを「CS」とも言ったりしますが、この言葉の意味をご存じですか?
賃貸ビル事業には欠かせない言葉なので、きちんとおさえておきましょう。 
 

CSとは、顧客満足度(Customer satisfactionの略)の事をいいます。
消費者が商品を購入したり、あるいは、利用者が企業よりサービスの提供を受ける場合に、どれ位の満足を感じることができるか、という考え方です。
企業は、その満足度がどの位であるかを算出し、商品開発や、サービス提供の向上に結びつけることができます。
出典:転職.jp『ビジネス用語集』

 

顧客満足度向上のためにおさえておきたいこと

あなたのビルの利用者に、満足感を得てもらうためには、次の3つのポイントが重要になってきます。
 
1、清掃が行き届いており、衛生的であること
2、照明やエレベーターの不具合が生じた際、迅速に対応していること
3、建築基準法や消防法を遵守じゅんしゅし、安心感を得られる
 
この3つのポイントについて、注意点や根拠を以下に簡単にまとめてみました。
 
ビル管理事業 清掃・緊急対応・安心感 

■清掃■

エントランスや階段などのビル共用部にタバコの吸い殻が落ちていたり、飲食物が落ちていたりはしませんか?それらのものは、視覚的に不快感を与えるだけでなく、虫や鳥などを引き寄せるきっかけになってしまいます。そうなると、騒音・糞害ふんがいとさらに衛生被害が広がってしまうので、こまめな清掃を心がけ、早めの対応をしましょう。
 

■緊急対応■

テナント間トラブルや設備トラブルなど、入居テナントからの要望への対応、夜間や休日などの緊急時対応は迅速・的確にできていますか?当たり前のことではありますが、これができていないビルは多いものです。これらの対応次第で、賃料に対する不満が生じたり、場合によっては近隣のビルへの流出につながったりしてしまいます。万全なサポート体制を心がけましょう。
 

■安心感■

商業ビルには、法令で定められた法定点検が多数あります。これらの点検を実施していない、実施してはいるが不備の改善がなされていない、といったことはありませんか?例えば、火事などが発生し、上記の不備が原因で人的被害が出た場合、賃貸ビル経営の根幹を揺るがすばかりか、ビルオーナーの刑事責任が問われるリスクもあります。ビルオーナーには、テナントやお客様の安全を守る義務もあるのです。
 

顧客満足度のポイントは、ビルオーナーの課題

顧客満足度を向上させるためにおさえるべきことをご紹介しましたが、実はこれらの問題は同時にビルオーナーさんが抱える課題でもあります。なぜなら、それら3つのポイントをおさえられていないと、集客ができず、空室問題へとつながるからです。
ビルオーナーさんが抱える課題の中でも1番の問題といわれている、「空室問題」。ここからは空室問題について一緒に学んでいきましょう。 
 
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安定収入のために解決したい「空室問題」

課題を解決するための第一歩として、現状を把握することが重要になってきます。
空室問題を解決したい!と望んでいても、「現状の空室率はどのくらいですか?」と聞かれた時に瞬時に答えられる人は、多くありません。では、空室率はどのように算出するのでしょうか?現状をより正確に分析するために、まずはそこからおさえていきたいと思います。
 

空室率とは?空室率の算出方法

空室率とは、言葉の響きからも分かるように、全体の部屋数に対して、空室(人が住んでいない・テナントが入っていない状態)が占めている割合のことを指します。空室率と合わせて耳にすることもある入居率とは、その反対の意味で、全体の部屋数に対して、入居している(人が住んでいる・テナントが入っている状態)割合のことをいいます。
では、その割合をどのように算出するのでしょうか?
 
【空室率の算出方法】
空室率 = 空室数 ÷ 全体の部屋数 × 100
 
こちらが一般的な空室率の計算方法といわれていますが、この計算方法だと一時的な空室率しか算出できません。そこで、より正確にビルの現状を知りたいのであれば、もう少し長期的な視野で空室率を算出する必要があります。その際は、次のような計算式を使います。
 
【長期的に見た空室率の算出方法】
年間稼働に対する空室率 = (空室数 × 空室月数) ÷ (全体の部屋数 × 12) × 100
 

あなたのビルの空室率を下げるには?空室対策として行うべきこと

 
空室問題 空室対策 
さまざまなエリアで大規模なオフィスビルが次々と建設されている現在、入居していたテナントが新築ビルへ移転したことによって生まれてしまう、「二次空室」の増加が予測されています。店舗ビルの場合も、テナント獲得競争が厳しさを増し、経営に影響を与える懸念が依然としてあります。
 
空室対策は、言い換えるとビルオーナーの経営方針でもあります。
戦略を立て収益力を高める方向へかじを切るのか、マーケットの流れに身を任せるのか。前者の場合はやはり先に紹介した足元の基本事項の徹底を推奨します。
 
空室対策としてむやみに家賃を下げることは、得策とは言えません。確かに家賃の減額は、コストをかけずにすぐに行える空室対策ですが、家賃を減額するということは、月々の収入を減らすということです。まずは、更新料や敷金、礼金などの減額を検討してみてはいかがでしょうか?初期費用の減額だけであれば、家賃の減額と異なり継続的な収入源は確保できます。
それでも効果が出なかった場合は、家賃の減額を検討してみる必要があるかもしれませんが、大事なのはただ減額をするのではなく、周辺の物件調査を行い、適正な金額を設定することと、顧客満足度を高めることです。
 
清掃が行き届いた清潔なビル、緊急時にも素早い対応ができるビル、火事や台風、地震の際にも安心なビルは、間違いなくテナント獲得競争に優勢ゆうせいを取れ、ビルの収益向上につながります。
今いる入居者に長い間入居し続けてもらうためにも、居心地の良い空間づくりをし、資産価値の最大化を心がけましょう。
 

建物管理業務やテナント対応。外部委託という選択肢も!

建物管理業務 外部委託
「賃貸ビル経営はサービス業である」との考え方が浸透してきた今、ビルオーナーの仕事や役割は大きく膨らんできました。一方で、ビルオーナーの高齢化や世代交代が加速しているとも言われます。
中小規模のビルの場合、建物管理・賃貸管理については、ビルオーナーご自身で行うという選択肢の他に、人材を直接雇用したり、経験やノウハウを持った管理会社へ一括で委託したりする選択肢があります。労力や時間、サービスレベルを考えると、外部委託の方が合理的かつ効果的かもしれません。
 
店舗流通ネットは、自社所有ビルを賃貸するビル賃貸業だけではなく、都内に800店を超える飲食店の運営サポートをしている会社です。また、それらのビルや飲食店舗に加え、一般のビルオーナー様から委託を受けた事業用ビルの運営管理を行っております。
このような、ビルオーナー・テナント双方の立場で積み上げてきた実績や経験、ノウハウが強みの一つです
 
ビル運営に欠かせない建物設備の保守・点検、テナント窓口業務、緊急時の対応はもちろん、コスト削減の提案などを通してビルの価値・収益向上のパートナーとしてお手伝いをさせていただきます。現在のビル管理会社に不安がある、自主管理体制を見直したいと考えている方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
 
その他、大切な資産である建物を長持ちさせるため、改修工事、用途変更、建替えなどのご相談も承っております。さまざまな問題を解決する、ビルのトータルマネジメントサービスをぜひご利用ください。 
 
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まとめ

これからの賃貸ビル経営は、“箱を貸して終わり”ではなく、経営者がサービス業としてのテナント目線を持ち、行動することが大事であるとご紹介させていただきました。しかし、すべて自分で行うにはやはり限界があります。
大切な資産を守るため、価値を最大限に活かすため、私たち店舗流通ネットが少しでもお役に立てれば光栄です。 
 
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芝耕作

 
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