出店希望ランキング第9位の人気エリア【秋葉原】で出店する心得

「飲食店出店希望ランキング第9位」「競合指数ランキング第4位」である秋葉原物件事情。人気エリア、かつ出店の困難な街…。秋葉原の飲食店物件情報が少ない理由は何か? 飲食店の出店を考えると、中央通り沿い・昭和通り沿い・外神田1・3・4丁目・JR秋葉原駅 徒歩5分圏内辺りが狙い目ですが・・・

店通ライターの元クマです。店舗流通ネットの不動産事業部で秋葉原エリアを担当しています。前回はジャンク通りの移り変わりについてお話させていただきました。前回の記事はこちらからご覧下さい。


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今回は秋葉原物件事情について書いていきます。出店ご検討中の皆様のお役に立てれば幸いです。
 
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秋葉原は飲食店出店希望ランキング第9位の人気エリア!

2015年のデータでは「飲食店出店希望ランキング 第9位」「競合指数ランキング 第4位」ということで、ターミナル駅・オシャレ街やサラリーマン街に次いでの人気エリアとなっており、なおかつ出店の困難な街であることがランキングから読み取れます。
(参考:飲食店が出店したい駅のNo.1は?2015年1月~3月、飲食店物件の人気駅ランキングと競合性データを飲食店.COMが発表!|株式会社シンクロ・フードのプレスリリース)

 
飲食店の出店を考える際に多くの経営者が考慮するポイントは
 

・人通りが多いこと
・出店後の状況を予想できる立地であること
 
の2点が上げられます。
これらを考慮して考えると、秋葉原では、中央通り沿い・昭和通り沿い・外神田1・3・4丁目・JR山手線「秋葉原」駅 徒歩5分圏内辺りが狙い目です。
 
 

2016年速報 秋葉原の物件情報

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リアルタイムでどんな飲食店舗向き物件があるか見てみましょう。今回は人気物件のポイントである1階店舗に絞り込んで参照していきます。
 
昭和通沿い・・1物件 約70㎡ 軽飲食可能  賃料 約76万円 3.5万/坪
外神田3丁目・・1物件 約33㎡ 軽飲食可能  賃料 約42万円 4.4万/坪
外神田1丁目・・1物件 約83㎡ 飲食可否不明 賃料 約50万円 2.0万/坪
 
※この情報は、2016年9月現在のリアルタイム情報であり、該当物件の空き状況を保証するものではありません。賃料相場のデータとしてご参考下さい。
 
…こんな感じです。少ないですね。ちなみに過去1年の成約した物件データを見てみると
 
外神田1丁目・・1物件 約86㎡ 飲食店不可  賃料 約65万円 2.5万/坪
外神田1丁目・・3物件 約25㎡ 飲食店不可  賃料 約25万円 3.3万/坪
(3物件同ビル内)
 
この2件のみです。
 
 

圧倒的に少ない物件供給量…その理由は?

現在から過去1年のデータを通して、エリア内の物件供給量の少なさが一目瞭然です。特に重飲食利用ができる物件は、データ上見つけることができませんでした。これだけの情報では、商売繁盛を約束できる物件にはなかなか巡り合えそうにありません。
 
 
しかし一体なぜここまで物件情報が少ないのでしょうか…?
 
それは、秋葉原の不動産事情VOL.1(https://www.tenpo.biz/tentsu/entry/2016/02/26/090000)で触れた、「おでん缶」流行の理由と関係があります。なぜ「おでん缶」が秋葉原で売れたのか…。最大の理由は「秋葉原には食べるところが少ない」からです。
 
つまり、物件情報が少ない理由として、秋葉原はそもそも飲食店が少ないのです。秋葉原といえば「デンキの街」。電気街として注目を浴び、人が集まり、街を形成した歴史から考えれば想像がつくかもしれません。
 
そう、人が集まる通り沿いのビルは、1.2階を電気の販売店舗、上階を事務所・住居の構成という造りが多い!!そのため、間口が狭い奥に細長い形状の建物である可能性が高く、これはつまり飲食店に不向きということです。
 
またもう1つの理由として、電気の販売店舗から飲食店への変更は「臭い」の対策が必要になるため、これに否定的なオーナーが多いようです。
 
まとめると、秋葉原の飲食店物件情報が少ない理由は
 
・そもそも飲食店が少なく、変更にも不向きな構造をしている
・電気→飲食店の変更はオーナーの負担が大きいので、変更に対して前向きでないことも…
 
秋葉原で出店を考える際は、既存の飲食店利用可能物件のみではなく、飲食店以外の物件とオーナーへの説得も含めて視野に入れて検討する必要があるかもしれません。
 
 

スピード勝負で運命が変わる!?物件決めのポイント

エリア内の物件供給量に限りがあることが、競合指数2.1倍(4位)の一因です。競合指数が高いですから、物件の情報をイチ早くキャッチすることはもちろん、より早く押さえる必要が生じます。
 
いち早く物件を押さえるポイントは「自分に合う物件」か「そうでない物件」を判断するための正しい知識を身につけることです。(例えば妥当な賃料相場を知っているなど)
 
過去1年の秋葉原の賃料相場を見ると「坪単価3万円~5万円前後」です。しかし実際には物件の人気度合いによって、さまざまな条件交渉が発生してきます。データ通りにはいかず、現実とのギャップが発生することもあります。
 
秋葉原に限ったことではありませんが、人気の高い物件を手に入れるためには、少なくとも市場に出ている情報、相場頼りで判断決断されないことをおススメします。
 
 

秋葉原物件成約の実例

それではここから、過去の実例についてご紹介していきます。人気物件を手に入れる答えではありませんが、参考になれば幸いです。
 
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空室物件情報の入手スピードを突き詰めた結果、カレー店の開業に結び付いた。

【エリア情報:外神田4丁目 JR秋葉原駅 徒歩5分】
飲食店開業の実例1(外神田・カレー店)
平成28年6月開店 専有面積:約69㎡(約21坪) 4.8万円/坪単
 
テナントの退店情報は、建物の管理会社経由で建物オーナーへ告知され、次のテナントの募集活動の依頼をオーナーが管理会社へ依頼することにより募集活動が開始されます。
 
そのため、優先して情報を入手できる立場になるためには、建物管理業務を受託する必要があることがご理解いただけると思います。この取り組みにより、店舗開業希望にお応えできました。
 

不動産のコンサルティングにより、ラーメン店の開業に結び付いた。

【エリア情報:外神田3丁目 JR秋葉原駅 徒歩4分】
飲食店開業の実例2(外神田・ラーメン店)
 平成28年1月開店 専有面積約100㎡(30坪) 5万円/坪単価
 
建物の老築化に伴う建替えの悩みは多くのオーナーが持っています。と同時に、財産を次世代にスムーズに引き継いでいきたいと願うオーナー=親の悩みの解決をお手伝いしたいと思っていました。
 
ビルの管理受託と合わせて、長年(50年余り)未解決の、借地の整理をお手伝いしました。いずれ、子供の代にビルと合わせて建替えをするまで、建物管理=空室の募集を依頼されました。この取り組みにより、お声掛け頂いた店舗開業希望にお応えできました。
 
 

さいごに…

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秋葉原は、日々、どこかで、何もかも、競争の原理が働いている気がします。秋葉原だけではないのはわかっていますが、カラーは違えども新宿や渋谷と同じようにエネルギーを持ちながら多様化していると感じています。
 
今回、秋葉原の不動産事情と題しましたが、店通スタッフが、各々が出店エリアを深く掘り下げて、飲食店にこだわり、店舗にこだわり、全身全霊を込めて、日夜業務に励んでいます。
 
大手の不動産屋さん、地場の不動産屋さんとは、一味違うスタンスで、飲食・店舗開業希望方々、ビルオーナーのお役に立てるよう日々、筋肉をきたえています。
 
私は、秋葉原担当ですが、エリアに強い強者が、いつでもお待ちしています。最後まで、お読みいただきまして、ありがとうございました。
 
 
 

元クマ

 


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