この物件はやめておけ!危ない投資物件を見分ける3つのポイント

【不動産投資の絶対成功マニュアル!】【失敗しない不動産投資】など、ちょっと怪しいものをよく目にします。 絶対成功などありえない。ですが失敗する確率を減らせるとしたら、知っておきたいと思う 不動産投資で失敗しないための基本的な必須知識、3つのポイントをご紹介致します。

最近よく、【不動産投資の絶対成功マニュアル!】【失敗しない不動産投資】など、ちょっと怪しいものをよく目にします。


しかし、絶対成功などありえないですよね。ですが失敗する確率を減らせるとしたら、知っておきたいと思いませんか?そこで今回は不動産事業部で働く私R・S帝都が、不動産投資で失敗しないための基本的な必須知識をご紹介します。

投資のリスクを軽減するには、元本の回収が重要!

「利回りが良ければカバーできる」「悪条件は多いが収益性が高い」そんな物件でも、買ってはいけないケースはあります。投資用物件で唯一注意すべき点は、元本を回収できる物件を買うことです。


したがって、元本を回収できない危ない投資物件について、3つのポイントをご紹介致します。

①「元本を回収し終えるまでに耐用年数を迎える物件」

f:id:tentsu_media:20160316085653j:plain

逆に言えば、「耐用年数を迎えるまでに元本を回収しないといけない」ということです。


なお、ここでいう耐用年数とは「法定耐用年数」のことではなく、「建物が利用できなくなる年数」のことを指します。不動産は適切なメンテナンスをすれば、木造であっても50年以上維持することはできますが、実際には様々な要因があり長持ちしない物件もあります。


そういった物件を仕入れる際は、その物件が使えなくなるまでに余裕で回収してしまえる価格で購入する必要があります。もちろん「長持ちしない物件」であっても、高い利回りで購入すればリスクを補って余りあるリターンを得られますので、そういった物件をメインに取得する戦略もありです。

②「元本の回収が終わる頃、地域の未来が見えない物件」

f:id:trn_h_kondou:20160208131731j:plain

日本全体では人口が減少していますが、ミクロ的には人口が未だに増えている地域と減っている地域に分かれます。気をつけるべきなのは「人口が減り続けている地域」の物件です。


人口が減り続けている地域では、近い将来に賃貸物件の戸数に対して圧倒的に地域の人口が少ない時代が訪れます。空室率はどんどん上昇し、空き家同士の価格競争で賃料がどんどん下落していきます。


地域によっては賃料をいくらに設定してもそもそも借り手が現れないという状況にもなりかねません。たとえ回収できたとしても、地域は衰退し、建物は古くなり土地の価値は殆ど無いという状況では、投資する価値はありません。物件を取得する際は以下のようなデータを参考にしてみてはいかがでしょうか。


出典:『日本の地域別将来推計人口』(平成25年3月推計)国立社会保障・人口問題研究所

③「入居者が決まりづらい物件」

地域の将来性や耐用年数は「将来的に収益が上がらなくなる可能性」の話になりますが、そもそも現時点でも入居者が決まらない物件を購入しては何の意味もありません。


最近では空室率の上昇で賃貸物件の競争が高まっていますので、それなりに空室対策をしただけではなかなか埋められない物件も出てきています。例えば次のような物件が挙げられます。

・狭すぎる物件(15㎡未満)
・立地が悪すぎる物件
・間取りが細長いまたはいびつな形の物件
・事故物件

最近では、事故物件やワケあり物件のみを扱い、賃料を大幅に下げたり、オカルト系の需要に特化した物件情報サイトがあるので、事故物件は辞めろと一概には言えませんが、個人で不動産投資を始める際は、リスクが高いので避けるべきでしょう。

失敗しない不動産投資のポイント まとめ


この3点をクリアする物件に出会えたら、それは元本を回収できる可能性がグッと高くなります。低額なものから高額なものまで、いろいろな投資用物件があります。興味をお持ちでしたら、物件情報の収集から始めてみてはいかがでしょうか。


R・S・帝都




f:id:trn_h_kondou:20160208131731j:plain