東京ミッドタウン日比谷開業まで1ヶ月!影響を受ける周辺立地とは【飲食店開業コラム】

丸の内、銀座、新橋という大消費地に現れたミッドタウンから恩恵を受けると立地を大胆予測。 周辺の有楽町繁華街エリア、みゆき通り、外堀通り、数奇屋通り、コリドー通りの出店候補地の狙い目と相場は?  銀座からも地上に出ずしてくることが可能な地下グルメストリートとは? 日比谷・銀座エリアから目が離せない。

2018年問題をご存じだろうか。

都内新築オフィスビルの完成が相次ぐ今年、ビルの供給が需要を上回り空室率も軒並み上昇。好調を維持してきた不動産相場に冷や水を浴びせる。そんな業界関係者の懸念を示したコトバである。
 
主なものだけ挙げると(以下山手線内回り)JR渋谷駅、東口に今秋開業予定の渋谷ストリーム。目黒ではアマゾン・ジャパン入居が話題を集める目黒セントラルスクエア。浜松町で今夏開業するのは29階建のニッセイ浜松町クレアタワー。そして目玉は何といっても今回の主役、3月29日グランドオープンを控える東京ミッドタウン日比谷である。
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筆者は日頃商業オフィスビルとは無縁のところで生きている。肌感覚として、人口が減っているのに高いビルばかり建ててどーすんねん!とツッコミたくもなるが事情はどうも異なる。
 
港区に限っても虎ノ門ヒルズ周辺で高層ビル3棟の建設が急ピッチで進み、2月中旬には関西電力ら企業連合が、大門駅近くにある芝パークビルを1,500億円で購入予定だという。広大な敷地にそびえ立つことから軍艦ビルとも呼ばれている同ビルを、将来的には更地にして再開発するという。
 
背景には世界的な低金利があり、運用難に陥った投資家らが高利回りの不動産にお金を突っ込んでいるフシがある。訪日客を現在の1.5倍まで増やそうという政府の思惑等もあり相場が崩れる気配は今のところ皆無と言っていい。杞憂に終わる可能性が高い2018年問題。この問題を逆手にとって商売に生かしていただこうというのが今日のお話。
 
さて、ここからが本題。今回はミッドタウン日比谷を舞台に立地調査マン的視点から恩恵を受けると予想される立地を大胆予測。店通読者の皆様に有益な情報をお届けするのが筆者の使命である。あくまで地の利が最大限伝わる内容とします。

大消費地が隣接する“東京ミッドタウン日比谷”周辺

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そもそも日比谷と聞いてピンと来る方、どれほどいるか。大の宝塚ファン、職場から近いといった理由でもない限り新宿・渋谷など山手線西側を拠点とする方には馴染みのない駅と想像する。しかし、この駅名に惑わされては貴重なチャンスを見過ごすことになりかねないから注意が必要。
 
まずはミッドタウン日比谷の周囲を大まかに見渡すことにしよう。
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日比谷通りを挟んで西側に広がるのは野外音楽堂でもお馴染みの日比谷公園。北が丸の内オフィス街で東に銀座、南へ行くと新橋という塩梅。お気づきだろうか、丸の内、銀座、新橋という大消費地の要衝に現れたのが日比谷ミッドタウンだ。もう少し目を凝らしてみてみる。建物の北側、晴海通りを挟んでそびえ立つビルは上海系高級ホテル、ザ・ペニンシュラ東京。東側に昨今改装を経てリニューアルOPENしたのは、婦人服ほか地下の飲食店街も充実の日比谷シャンテ。
 
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晴海通り交差点角に位置する高級ホテル。女性ファッション誌のロケ地としてもお馴染み

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丸の内オフィス街からの距離も僅か

さらに南側、夕刻は出待ちの女性ファンで埋め尽くされる東京宝塚劇場。そしてその奥には国賓御用達の帝国ホテル。ジャニーズファンにはお馴染みのシアタークリエもここに位置する。さながら日本版ブロードウェイとでも言えるだろうか、そのポテンシャルの高さは計り知れない。
 

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講演後、宝塚劇場前は熱心な女性ファンで埋め尽くされる

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各国首脳も宿泊する帝国ホテルもからもスグの距離
 

大手チェーンが続々出店!日比谷エリアの飲食店事情

 
さて、いよいよ周辺の飲食店事情に目を向けよう。
ミッドタウンからJR線路に至る有楽町繁華街エリア。ここには実に多種多彩な飲食店が乱立している。ファストフード店やカフェはもちろん、居酒屋チェーン等も競って出店をしている。磯丸水産でお馴染みのSFPホールディングスは一昨年前、同店と鳥良商店をほぼ同時期にJR線路下でオープンさせた。
 
株式会社ペッパーフードサービスは時季を見計らったかのように、昨年末にペッパーランチをいきなり!ステーキに衣替え。高架下に代表される老舗との新旧入り混じる店の顔ぶれは消費者に選択肢を与える一方、この地での出店を熱望される読者諸氏の希望をより困難なものとしている。
 
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磯丸水産を展開するSFPホールディングスは同通りで2店舗をほぼ同時期にオープン

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昨年末にペッパーランチから業態変更した
 
新築という名の高価な値札が付けられた一部を除き、このエリアで出店できる可能性は限りなく0に近い。根拠のカギは、同エリアでもひと際活況を呈するすしざんまいの存在だ。外国人に根強いファンを抱える同店は、昨年高架下からすぐ側の新築に移転を果たした。
 
有楽町を熟知される方には周知の事実だが、集客に占める外国人の割合が比較的高いのがこのエリアの特徴。もっと言えばお金を持っている、俗に富裕層と呼ばれる方たちが飲み食いする場所が有楽町という街だ。浅草ホッピー通りよろしく店前にテーブル・椅子を広げ、ワイワイやっている姿に日本文化を感じ取って吸い込まれていく。そんな外国人の思考に共感を覚える方は多いだろう。
 
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昨年高架下から移転、リニューアルオープンを果たした

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横丁なども外国人はもちろん、若い女性客の姿も多い
 
そして、帝国ホテルやザ・ペニンシュラといった高級ホテルに宿泊できるお客の存在。古風な外観の居酒屋や寿司屋も、こうした上顧客に少なからず支えられているのは容易に想像がつく。そこにビッグカンパニーらを擁するオフィスビルの開業ともなれば、鬼に金棒だ。

銀座を代表する“みゆき通り”はハイセンスなお店が多い

  
帝国ホテル前を南北に貫く通りを南へ向かい、高架下をくぐると銀座みゆき通りに出る。すると、左手に制服騒動で揺れる泰明小学校が見えてくるだろう。この小学校正面、パリさながらのナイスな雰囲気を醸すお店がオーバカナル。
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ベーカリー併設の同店はカフェレストランとして気取らぬ普段使いにも◎なお店だ。迷走する受動喫煙法案、気を揉む愛煙家にも嬉しい喫煙可能なテラス席も充実。これから暖かくなる季節ここまで足を伸ばす会社員・OLの姿が増えること請け合いの一軒である。
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日替わりランチメニューも¥1,200前後からとリーズナブル。
 
昼間からビールを片手に過ごす時間は至福のひととき。

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AUX BACCHANALES(オーバカナル銀座)
東京都中央区銀座6-3-2 ギャラリーセンタービル1F
03-3569-0202
 

東京ミッドタウン日比谷の恩恵は外堀通りまで?人の往来と賃料がカギ

さらに歩を進めると右手にイタリアンのラ・ボエム。一昨年前に開業した東急プラザを左に臨み外堀通りへと出る。記事の冒頭、恩恵を受けると書いたが、筆者の見解だと恩恵が直接的に及ぶのはせいぜいこの外堀通りまで。通りを渡るとそこはまさに一等地THE銀座。ソニー通りなどは飲食店も点在するが、やや普段使いとは言い難い店が多くなる。何より大きな理由としてその距離が挙げられるだろう。ことランチに限れば、移動できる距離はこの外堀通りと考えるのが自然だ。
 
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外堀通りを渡りさらに南へ行くとGINZA SIXに出る

 
実はミッドタウン界隈には既に比較的大きなオフィスビルが存在している。帝国ホテルに隣接する帝国ホテルタワービル。その南側に東京電力本社が立地するなど、会社員・OLらの支持がある土地柄だ。そんな会社員らの昼の動き、導線などを観ていても、外堀通り以西の往来が多い。さらに、通りを超えると賃料も上がる傾向にあり、検討すべきは外堀通りまでと考えて良さそうだ。
 

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帝国ホテルタワービルは中堅不動産など入居テナント多数

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手前が東京電力本社ビル、奥のビルがみずほ銀行


みゆき通りは日比谷・銀座間を結び、同じく東西を走る筋で晴海通りに次ぐ通行量の多さを誇る。だが、この通り沿いでの出店を希望される方のハードルは高い。理由はシンプル、店舗自体が少ないからだ。可能性があるとすれば、地下または空中階店舗。先述したラ・ボエムも地下で営業、過去同筋のB1・空中階の募集が掛かった事実も無視できない。相場観としては20,000~25,000円/坪前後を目安とするといいだろう。
 
肩透かしを食らった感を持たれた方が多いかもしれないが、謝罪の気持ちも込めてお勧めしたいのが次の通りだ。
 

行列店がひしめく!数奇屋通り

行列店の新定番、いきなり!ステーキも店舗を構える同筋。ラーメン、うどんといったクイック業態の店も多く、はしごなどの繁盛店が多い。地理的には、先のみゆき通りと六丁目交詢社通りを貫く形で走っており、平行に走る他の通りと比べ道幅が広いのが特徴。
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上記隣接するはしごの担々麺は女性からも高い支持を集める

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入店待ちのお客の姿も
 
外堀通り以西の銀座六丁目近辺の客層は、後に触れるコリドー街の一部店舗を除き、ランチに限れば会社員・周辺でサービス業に勤める方が主なターゲットである。周辺環境を考慮すると容易に想像もつくところだが、外国人観光客の取り込みが難しいことは留意して欲しい。
 
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写真はコリドー街に位置する超人気店の美登利寿司。昼から異彩を放つ同店のまえには外国人観光客の姿も数多く見受けられます。が、ここはやはり例外と観て間違いありません。ガイドブック、SNSといったツールのフル活用を度外視して、訪日客へあまり大きな期待を掛ける立地ではない。
 

コリドー通り契約時には“賃料相談”と“定期借家契約”に注意

せっかくなので、ここでコリドー通りについても触れておこう。
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コリドー街は銀座6~8丁目まで延びる飲食店などが軒を連ねるビル群の総称。特徴はビルの上を高速道路が走っていること。そう、このビルを所有・管理するのは東京高速道路株式会社。有楽町駅東口、東京交通会館まえの銀座インズをご存じの方は多いだろう。
 
マクドナルドやコージーコーナーが入ってる、あのどこか昭和を感じさせるビルも同様、東京高速道路が管理している。近年男女の出会いの場としても注目を集めるコリドー通りは、新橋からのアクセスの良さもあり、好感度な客を集める通りとして知られてきた。高い養殖技術が注目を集めた近大マグロ。これを売りにした居酒屋都内1号店のオープンなど話題に事欠きません。
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話題づくり、ブランド力UPにも貢献する
 
テナントの入れ替えは度々あり、六丁目のプロントがオープンしたのも2年ほど前の話。入居エントリーに当たっては、募集賃貸条件のリリースと併せて申込期限が付される。過去の募集概要を観ていると、賃料相談という表記がしばしば出てくる。実際のところ、いかほどの金額で入居者が決まっているのか。
 
明確な数字を示せないことは誠に心苦しい限りですが、そこは立地調査マンの腕の見せ所。2階またはB1の賃料目安は概ね20,000~25,000円/坪。また契約形態が定期借家契約であることも特筆すべき事項だ。すなわち原則更新ができない契約内容だ。
 
また、入居者選定に際しては業態も重視されるというのは有名な話。近距離での業態バッティングを避け、かつバラエティ豊かなテナント構成を目指す姿勢はほかの商業、飲食ビルと同じ。仮に募集が掛かった場合も、周囲をよく見渡し同理由から選考で漏れてしまう可能性がある。
 
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厳密には写真右側の筋がコリドー『街』。
 

コリドー通りのオススメは!?管理者の違う高速向かいの物件がねらい目

 
出店候補地としての狙い目はむしろコリドー街の反対側の筋。すなわち上に高速道路が走っていない、飲食ビル等が軒を連ねている方。スターバックスの並びというと伝わるだろうか。この筋に関しては個々のビルごとに大家、管理している不動産屋が変わります
 
総じて定期借家契約ということはなく、更新可能な契約内容の物件もある。1階で30,000-35,000円/坪がこの筋の相場としており、通り一本挟んで向かい合うコリドー街の1階に関しても参考となる数字だ。
 
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反対側の筋にも居酒屋・バルなど飲食店が多数営業

 
ここで筆者注目の出店候補地を紹介したい。

6路線交わる地下通路を要する“銀座ファイブ”

ご存じの方は拍子抜けしただろうか。しかし、このビルの持つポテンシャルを知らずして銀座のフードビジネスは語れないだろう。
 
銀座五丁目をJR線路と平行して横たわる形、晴海通りとみゆき通りとを繋ぐ商業ビルだ。コリドー街同様に東京高速道路の管理下にあり、ファッションビルの印象を強く持ってらっしゃる方も多いだろう。ところが、このビルの真骨頂は地下グルメストリートにある。
 
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サブウェイやはなまるうどん等の大手外食チェーンはもちろん、タイ料理などエスニック・アジア料理店が充実しているのが特徴。リーズナブルな値段から集客できるため客層も多岐にわたり、特に女性客が多いことは見逃せないポイントだ。昨年50余年の歴史に幕を閉じたソニービル。移転を余儀なくされたパスタの名店が選んだ先もここ銀座ファイブだった。
 

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昨年移転したパスタ店あるでん亭。もちもち食感のパスタは健在
 

銀座ファイブ~東京ミッドタウン日比谷までも地下道で移動可能

この飲食店街が賑わう理由としてひとつ、見逃せない事実が隠されている。それは地下鉄が多数乗り入れる地下通路と直結しているということ。銀座ファイブ地下入口正面の東京メトロ丸ノ内線を含め、その路線数なんと6本以上!今回の主役東京ミッドタウン日比谷からも地上に出ずしてこのグルメストリートへ来ることが可能だ。銀座ファイブを推す理由はここにある。
 
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銀座四丁目交差点と日比谷を結ぶ地下通路、その距離なんと700m近くある
 
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ミッドタウン日比谷の地下入口

雨の日のショッピング、移動に便利なのが銀座という街の魅力のひとつ。主に日比谷から銀座三越のある四丁目交差点まで晴海通り下を走る地下通路。有楽町ルミネや和光といった商業ビル・百貨店とも直結し通路の途中こんな行列をつくるラーメン店も。ミッドタウン開業後、往来数は間違いなく増えることが予想できる。

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地下通路途中に現れる人の列
 
銀座ファイブは物件情報としても度々カオを出すことで知られるが、こと飲食フロアに限れば稀と言わざるを得ない。しかし、飲食店に携わる方ならチェックしておいて間違いないことだけは覚えておいていいだろう。
 
ここまで記載した候補地に関しては人通り・集客力共に大きなポテンシャルを有する反面、ライバルも非常に多い立地である。最後に超穴場ということで銀座らしい一軒を紹介しよう。
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泰明庵


先述したみゆき通り沿い、オーバカナル横の小路を入ってすぐにある老舗そば店です。年季の入った外観と風景に溶け込むその店は、それと認識がなければ通り過ぎてしまうだろう。しかし、昼時ともなればここの味にほれ込んだファンの姿で大賑わい。知る人ぞ知る名店である。

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鴨せいろ ¥1,150


芳ばしい鴨肉の風味がヤミツキになること請け合いの一品。意外かもしれないが、一人で来店される若い女性客も珍しくない。筆者は泰明庵ほど路地裏で繁盛している店を知らないが、こうした隠れた名店が多いのもここ銀座の魅力。定期的にこうした小路沿いの物件は出てくるのでマメにチェックされることをお勧めする。
 
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泰明庵
東京都中央区銀座6-3-14
03-3571-0840
 
ミッドタウン開業を控える日比谷・有楽町の魅力と、周辺での候補地選定に際して筆者独自の視点からポイント等を書いてきた。詳述したエリアの現在を語るうえで、外せないのが東急プラザ銀座の存在だ。
 
数寄屋橋交差点まえで昨年閉館したソニービル。その正面で一足早く半世紀以上に渡る長い歴史に幕を閉じたのが東芝ビルだ。一等地にありながら集客力に乏しい、どこか寂しい印象を拭えなかったその地に現れたのが東急プラザ。正面の数寄屋橋公園も綺麗に整備され、同エリアの人の流れを大きく変えたことは言うまでもない。飲食店をはじめとした周囲に与えたインパクトは大きい。
 
また、晴海通り沿い以前の銀座LIONがあったビル跡地に、飲食店も入居するホテルが今秋竣工に向け急ピッチで建築が進められている。
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東急プラザ銀座は一昨年前に開業、同エリアに若者を呼び込んだ

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旧銀座LIONがあった飲食ビル跡地ではホテル建設が進む
 
ミッドタウン開業を迎える3月、ビルから望む日比谷公園や皇居では桜が咲き乱れていることだろう。2018年はここ日比谷・銀座エリアから目が離せない。
 
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七海

 
 
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