【実録】隣の土地は借金してでも買え!不動産は儲かります!?

20年くらい前、私ミューモは住宅系の土地建物売買の仕事をしていました。いつも「何かおいしい話はないかなぁ~」と、大した努力もせずにそんな事ばかり考えていました。
 
時は移りゆき、私は“店舗という夢多きテーマ”に日々取組んでいる店舗流通ネットで、現在、ビル管理営業のお仕事をさせていただいています。過去の住宅系の土地建物に比べて、商業系の土地は働き者の印象です。そんな中で体験した、ちょっとびっくりこれは儲かるかも!?のケースをご紹介します。
 

商業地の「土地評価」を考える際、知っておきたいこと

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はじめに、ちょっと説明です。
商業地の土地評価を考える時に知っておきたいことは、その土地に、どれくらいの面積の建物が建てられるのかということ。大きな建物が建てられることにより、資産価値が高くなる可能性があります。(基本的には、以下2点がポイント)
 
1.容積率=土地面積を基準に、延べ床面積として建てられる、建物の上限割合
(例)土地100㎡ 地域容積率=800%
建てられる延べ床面積の上限=100㎡×800%=800㎡
 
2.地域容積率は、接道する道路の幅員によって制限を受ける場合がある。
(例)容積率の決定=前面道路幅員×地域係数 ※係数は、住宅地4割 商業地6割    
前面道路4mの場合:4m×6割×100%=240%・・・・①
前面道路20mの場合:20m×6割×100%=1200%・・・②
地域容積率=800%でも①の場合は240%、②の場合は800%の上限容積率が可能に
     
このような容積率の理由としては、災害時の避難経路の確保や、消防車や救急車などが接近する経路が関係しています。


【具体例】~ある物件の場合~

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≪状況説明≫

※上図、物件Aさんの状況説明です。
●JR山手線沿線、ターミナル駅から徒歩1分
●地下1階地上3階建て ●地域容積率(A+B、A+Cの場合):800%
●前面道路幅員:3.3m ●建物建築後40年  
●実質的容積率:約200% ●構造:鉄骨造
●物件現況:土地:200㎡(約60坪) ●価格:時価
●建物:400㎡(約120坪)

 

上図の所有者、物件Aさんが、事情があって土地建物を売却したいと言う情報をキャッチし、調べてみました。


ポイント

Aさんの土地建物(ビル)を買って、儲かる可能性があるのは、BさんとCさんです。
Aさんの土地は、実質的容積率は前面道路が3.3mなので、3.3m×商業地係数6割×100%=約200%が上限。

土地200㎡に対して容積率200%なので、Aさんはこれまでも、建替えをしても建てられる上限は


土地200㎡×200%≒400㎡(約120坪)
(Aさんが持ち続けた場合)


BさんにしてもCさんにしても、Aさんの土地建物(ビル)を買うことにより、下図の通り容積率は800%となり、建てられる建物の上限は以下の通りになります。


土地200㎡×800%≒1600㎡(約480坪)
(B、Cさんが購入した場合)


※また…最初は、B・Cさんの土地の接道道路は4mと思っていたのですが、並走する30mの道路にも接道しているとことが分かりました。


も!も!もしかして moukarukamo~!?


有効利用でどのくらい儲かるのか?

参考までに(計算)・・・
ターミナル駅から1分の好立地に、いまだに整備されていないビル群があります。有効利用の観点からはもったいないとしか言いようがないのですが、事実こんな場所があるんです。どのくらい儲かるかざっと計算してみると、


周辺の賃貸相場は、1階で5~6万円/坪単価、仮に8~9階建ての平均坪単価として2万円と想定した場合の計算は、
≪現況建物≫
120坪×2万円≒240万円(月額賃料収入)
240万円×12ヶ月≒2,900万円(年間賃料収入)・・・・・①

BさんCさんのどちらかが、Aさんの土地を購入して建替えをした場合の計算は、
≪建替え後の建物面積≫
480坪×2万円≒960万円(月間賃料収入)
960万円×12ヵ月≒1億1,520万円(年間賃料収入)・・・②

建替え後の建物収入②から、現況建物収入①を差し引くと・・・


結果

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ナント、ナント・・・・8,620万円/年間 収入増!



・・・・想像しながら・・・・・放心状態・・・・

不動産は、儲かりますーーーーーーーっ!と感じた瞬間でした。


当然、これだけの収益を生むためには、

●既存の賃貸人の立退費
●古い建物の解体費
●新しい建物の建築費
●土地建物の購入諸経費
●金融機関への借入金利・諸費用・・・・・
単純に、収益の増加だけを見込んで購入する訳には行かない部分もありますが、既存ビル(120坪)と、建替え後のビル(480坪)の面積では4倍の増加です!
 
収益についても、2,900万円⇒11,520万円と、4倍の増加です。すぐ買わないまでも、そのような場面に直面したら、誰しもが真剣に購入を考えると思います。

まとめ

あらためて、上記のようなケース(ターミナル駅から1分の一等地)はそう多くはありません。メリットを受けられる人が隣地所有者に限られる等の点により、記事を読んで“人ごと”と感じる人がいるかもしれません。
 
お伝えしたい事は、「見る人が見れば」隣地を買うことによって自分が考えもしなかったメリットを生む場合があること!今回の商業地に拘わらず、ご自分が住んでいるご所有不動産に対しても同様のことが言えると思います。
 
当社にはたくさんの部署があり、専門家が在籍しています。隣地にまつわる相談、店舗の事、ビル全体の事、運営に関して・・・相談窓口としていつでも窓は開いておりますので、お気軽にお問い合わせください。
 

今回の記事のように、不動産に関わる内容にご興味のある方は、こちらのアンケートフォームへおすすみください。

ミューモ


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