【ビルオーナー必見】事務所ビルから商業ビルへ!コンバージョンの実例紹介

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これまで2回に渡ってビルコンバージョンのお話をして参りましたが、今回はその実例をご紹介させていただききます。
 
前回に引き続き、店舗流通ネット名古屋支店長の名古屋のカネコ、そしてビルの設備関連を担当した施設部東京のカネコ、そしてこのシリーズ記事の編集担当さっさんがお送りします。

f:id:tentsu_media:20170720182531j:plain2回に渡りコンバージョン(ビルの用途変更)とマスターリース(ビル一括管理)の説明をしてきましたが、今回は実例をご紹介いただけるということで。

f:id:tentsu_media:20170720182641j:plainはい。名古屋支店で実際に事務所ビルから飲食商業ビルへとコンバージョンを行った「柳橋Food Market」というビルの実例をご紹介したいと思います。

f:id:tentsu_media:20170720182748j:plain今回は通常の事例紹介ではなく、敢えて営業と設備担当目線でのコンバージョン・マスターリース案件としてご紹介します。少し長い内容になりますが、コンバージョンで悩んでいる方、ビル管理経営に困っているオーナー様の検討材料になれば幸いです。

 

【過去記事を振り返る場合はこちら↓】
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物件がないなら作るまで。敢えて建替えではなく、コンバージョンを選んだ理由

f:id:tentsu_media:20170720182641j:plainそもそもなぜ名古屋でコンバージョンを手掛けるようになったのか、まずはその経緯からご説明しましょう。

名古屋駅周辺は駅前の再開発計画がどんどん実現し、JR高島屋の開業を機に、名古屋の商圏の中心は栄周辺から名古屋駅中心へと徐々に移り変わってきています。また、10年後にはリニア新幹線の開通も決まり、これに便乗しようと活気づいているわけです。
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そんなホットなエリア名古屋駅には、名古屋の企業はもちろんのこと、東京の飲食企業の進出も年々増加している状況です。
とは言え、盛況な商圏エリアは限られている上に、飲食店を運営できる物件数が非常に少ないため、稀に退店情報が出ると造作譲渡代金が数千万円までつくことも。それだけ物件の希少価値が高いのです。
 
そこで、物件がないならつくろうという動きにシフトしたのが、店舗流通ネットがビルのコンバージョンへと動き出したきっかけです。
土地を購入して新築で建てることも考えましたが、時間と多額の資金が必要となり、当然リスクも大きい。そんな時に元々事務所を構えていた名古屋・柳橋市場のすぐ近くに、10年近く使っていないビルを発見。実はこのビルには様々な噂があり、しばらく誰も借り手がなかったようでした。しかしこまめに謄本情報をチェックしていると、あるタイミングで地元では有名な建設業者に所有者が代わっていたのです。当然、即アタックですよね!
 ※コンバージョン工事施行前のビルの様子。朝は市場で非常に賑わう場所です。
 
前回の記事でご紹介した通り、ビルの建替えには多額の費用と膨大な時間が必要です。反してコンバージョンであれば、金額(費用)も時間も約4分の1で抑えられるというメリットもあります。
ビル所有者(所有会社)様の上層部に掛け合ってくださった担当者様のご尽力もあったのですが、とても丁寧にこちらの提案を聞いていただき、前向きに検討してもらえることに。ただ所有しているだけではもったいないという気持ちも手伝って、ビルを店舗流通ネットで借上げて、コンバージョン工事の上、飲食ビルに用途変更を行うというご提案を受け入れてくださったのです。
 

f:id:tentsu_media:20170720182531j:plain確かに名古屋駅、ここ数年のうちに劇的に変わっていってますよね。ビルの情報ももちろんですが、飲食商圏の情報網をいつも張り巡らせている店舗流通ネットならではの読みでしたね。

f:id:tentsu_media:20170720182641j:plainそうです!私もただ飲み歩いているわけではございません!名古屋では狭い商圏の分、その地域に密着して情報を追いかけていたことや、担当の方としっかりと将来のビジョンを共有できたのは大きかったと思います。


経験豊富な信頼できる業者選定が鍵!工事プランの作成

f:id:tentsu_media:20170720182641j:plain提案を受諾いただいてからは、即、工事プランの作成へと移りました。
会社の人脈を駆使して、コンバージョン工事を請け負ってもらえる信頼できる業者様に出会うことができました。

f:id:tentsu_media:20170720182748j:plainそれでもやはり課題はたくさん出てきました。ここからは、施工に移る前に実際に生じた課題をご紹介しましょう。

 
・予想以上に高額だった外装、看板改修工事
可能な限り各フロアの看板を目立つように設置したい、集客できるかっこいい建物にしたい。そんな当社のプロジェクトメンバーの思いから施工プランを作成していきましたが、理想を追うとその分高額に…。外装の施工方法の変更で多少の減額は実現しましたが、それでもまだ当初の予算とは折り合いが付かず、“予算”と“理想”とのせめぎ合いがありましたが、結果的に“理想”が勝ったような形で着地しました。
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・東京とは違う、名古屋独自の給水ルールに急遽対応
もともと設置されていた受水槽の容量が少ないことや、一般では主流になりつつある、増圧ポンプを使用した直結増圧式給水のプランを立てて進めていました。ところが、建物の用途からすると旧式の受水槽式給水方しか認められないとのことで名古屋市からNGのお達しがきてしまったのです。(※1)
完全に納得はいきませんでしたが、急遽プランを変更し、以下のように対応しました。
・建物構造的に受水槽のサイズ変更は困難であったため、屋上に大型の高架水槽を設置。
・最上階から2フロアまでの落下距離が短いため、高架水槽からの系統を2つに分けて、上階2フロア分に加圧ポンプを設置。

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・ビル裏のダクトの越境問題が発生
飲食店舗には必須のダクトを屋上に上げるスペースがなく、設計の段階で隣地に越境(※2)する形となってしまいました。右の画像は実際の柳橋Food Marketの図面ですが、黄色部分が隣地に越境してしまった部分です。
もともとが飲食店用に作られているビルではないので、そこはもう、担当者がいかにうまく交渉できるかによります。隣地の方に相談したところご協力いただける形となり、ダクトに関しては無事クリアすることができました。
  
 


f:id:tentsu_media:20170720182531j:plainこれまで店舗の外装・内装工事の実例は何度も目にしてきたのですが、ビルを丸ごと用途変更するとなると、出てくる問題の規模も変わってきますね。

f:id:tentsu_media:20170720182748j:plain各関連業者さんからのアドバイスに助けられた部分も多かったのですが、コンバージョンにおいては近隣の建物へ影響してくる部分も大きいのだと、今回の件で自分自身学べたところでもあります。



柳橋FoodMarketの看板を飾る、テナント募集

f:id:tentsu_media:20170720182641j:plain次はいよいよ営業の腕の見せ所、テナント募集に動き出します。もちろんコンバージョン工事を進めながらの募集です。

もともとこの物件が位置する柳橋エリアは、明治後期より食品市場として栄え、古くから名古屋の台所として君臨してきた歴史のある街です。しかしながら飲食店は多いものの、夜になると人通りもまばらになってしまうエリアでした。
 
それでも今の名古屋駅周辺の開発動向予測であれば、この場所は飲食スポットとして必ず成立するという確信を持って突き進んでの案件化だったため、名古屋支店スタッフ一同大きな自信を持ってリーシング(※3)に励みました。
ビル名もこの歴史ある柳橋食品市場に敬意を込めて柳橋Food Marketとしました。
 
同様の考えをお持ちの経営者様も多くいらっしゃったことと、優秀なスタッフの尽力もあり、テナント募集フロアの1~6階のほとんどがすぐに決まりました。
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f:id:tentsu_media:20170720182748j:plain終わってみれば東京発の業態3フロア、名古屋の企業2フロア、岐阜の企業1フロアと多彩な色を持つ飲食ビルへと変身を遂げましたよね。

f:id:tentsu_media:20170720182641j:plain実は3階だけがなかなか決まらずに難航していたのですが、ここでお願いしたのは私が大好きな焼肉店を経営する岐阜の企業様でした。東京から名古屋へ来て入籍をした私ですが、入籍日にディナーとして選び、岐阜まで足を延ばしても行きたかったお店の経営者様です。弊社の想いをご理解いただき、全フロアのリーシングを終えることができました。いやー…本当によかった。

f:id:tentsu_media:20170720182748j:plain…ちょっと名古屋のカネコさんの感情移入が激しくなってきたので、話の軸戻しますね。

f:id:tentsu_media:20170720182531j:plainあっ…すごい助かります…。ありがとうございます!!

 

いよいよテナント工事に着工!しかしまだ課題はたくさんありました…

f:id:tentsu_media:20170720182748j:plainここからは各テナント工事のスタートとなるのですが、もちろん僕たちも様々な事態を想定して、用途変更工事の中でできる限りの設備準備を進めていきます。しかし、やはり各テナントのこだわりや要望によって様々な課題が生じてきました。

f:id:tentsu_media:20170727112940j:plain※工事着工前と、テナント工事中の様子
 
・電気容量不足
キュービクルを使用していない物件のため、中部電力様から直接各フロアに電気を引き込んでいる設備状況でした。しかし容量アップを希望されるテナントが数店舗いらっしゃり、建物への引き込み幹線からの変更を余儀なくされました。オープン日が決められていたのでかなり焦りましたが、中部電力様の迅速なご対応のおかげで助けられました。予測が甘かったことが反省点です。
 
 
f:id:tentsu_media:20170728103958j:plain※お湯が出ないかわいそうな名古屋支店の工事風景
・各テナントに引き込むガス容量不足
各フロアのガス引き込みは10号メーター設置で計算して進めていきました。既存の引込み配管で対応できるギリギリの容量。しかし、16号メーター設置希望の相談が入居者様から来ました。使用機器を電気へ変更することは業態的に不可とのこと…。幸い最上階が当社事務所で使用することが決まっていたので、支店のメンバーにお湯の使用は我慢してもらい、その分を容量アップの要望が来ていた入居者様に回した経緯がありました。
 
 
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・店舗オープン日までにエレベーター停止・不停止キーの設置が間に合わない
ビルの各フロアのお客様の導入は、エレベーターからの直接導入として設計していました。そのため、各フロアの施錠はエレベーター内設置の停止・不停止キーで制御する予定で段取りを行っていたのです。ところが、納品日の関係で最初にOPENを予定していたテナントのオープン日が前倒しとなり、急遽施工日を設定し直しました。各フロアの内装工事は変わらず進んでいる状況で、内装工事業者様にはご迷惑をお掛けしながらもご協力をいただき、エレベーター使用なしでの施工をお願いせざるを得ない状況になってしまいました。
 

様々な問題を乗り越え、ビルのオープンにこぎ着けた時には大きな達成感をみんなで共有することができました。
 
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f:id:tentsu_media:20170720182641j:plainご覧くださいよこの華々しいオープンの様子を。この仕事をやっていて一番嬉しい瞬間です…

f:id:tentsu_media:20170720182531j:plain私は名古屋支店のお湯が出ないことに衝撃を受けました。

f:id:tentsu_media:20170720182748j:plainその分まるで新築のようなキレイなオフィスなので、いいんじゃないでしょうか。



オープンまでを振り返って

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f:id:tentsu_media:20170720182641j:plain私自身、これまでのどの案件よりも多くの方々のご協力・ご支援をいただきながらの案件となりました。投資額もこれまでで最大です。ちょっとだけこの場を借りてお礼を言わせてください。

 
 名古屋では無名の企業の提案に耳を傾けてくれた土地建物所有者の各ご担当者様、ご入居いただいた各テナント様をはじめ、柳橋市場の自治会長様や建築・不動産・設備部門の担当者様、コンバージョン工事をお願いした工事業者様、その実動部隊長で仕事が早いこと風の如しなM氏及び、こだわりのデザイン根性の持ち主であり1級建築士でもあるO氏には特に感謝の意を表したいと思います。

これからも素敵な方々のご支援を賜りながら、明日の街をもっと楽しくするため、名古屋支店はコンバージョンとマスターリースを通じて東海エリアの街に貢献して参りたいと思います。

f:id:tentsu_media:20170720182531j:plain店通のキャッチコピーでもある“明日の街、もっと楽しく”を実直に行動に移している店舗流通ネット名古屋支店を今後ともどうぞ宜しくお願いします。



f:id:tentsu_media:20170720182531j:plainコンバージョンの実例紹介記事を書きましょう!とスタートし、このような担当者目線で思いを伝える初の試みの記事の形となりましたが、書いてみてどうでした?

f:id:tentsu_media:20170720182641j:plain最初書いてみたら「なんかこれ僕の卒業文集になってない…?」ってなっちゃったんですけど、東京のカネコさんにうまく軌道修正してもらいました(笑)ありがとうございます。

f:id:tentsu_media:20170720182748j:plainなんとかまとまってよかったです。(笑)こちらこそありがとうございました。


飲食の会社という印象が強い店舗流通ネットですが、“街づくり”に目を向けたサービスも今後たくさん提供していきたいと考えています。
もっと詳しくコンバージョンの話を聞いてみたい、相談だけでもしたいという方はぜひ下のフォームからお問い合わせください。


(※1)一般の住宅や事務所ビルの場合は直結増圧式給水で大丈夫とのこと。
(※2)越境… 店舗の看板・テント・ダクト・室外機・樹木・などが境界線を越えて隣の敷地に侵入すること。
(※3)リーシング…物件に対してテナント付けを行うこと

名古屋のカネコ/東京のカネコ

名古屋のカネコ画像

【この記事を書いた人】

名古屋のカネコ

美味しいものが好き。食べることが好き。おもしろいお店が好き。
趣味は就寝前の炭水化物の摂取。
体脂肪率の右肩上がり成長を毎年維持。
汗をかくことが大嫌いだけど楽しく続けられる運動がないか模索中。

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東京のカネコ画像

【この記事を書いた人】

東京のカネコ

究極の潔癖症。当然つり革は持てません。
人が握ったおにぎりはNGです。
でもお母さんのおにぎりは食べられる。
実家を出てもまだ母親離れできず。

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