【ビルオーナー必見!】事務所ビルから商業ビルへ。コンバージョン活用のメリット

駅前の商業エリアでありながら、テナントがすかすかの事務所ビル、家主がかつて運営していたであろう戸建店舗や、ボロボロのアパート・マンションを見たことはありませんか?
店舗物件に多少触れている方であれば、「こんなにいい場所なのにもったいない…」と思ったこともあるのではないでしょうか。


今回はそんなもったいない物件の活用方法の一つである、「コンバージョン」による物件の再生についてお話したいと思います。店通の運営会社である店舗流通ネットが実際に行った実例を交えながら、全3回の連載でご紹介させていただきます。


f:id:tentsu_media:20170613121847p:plain



コンバージョンとそのメリットについて

前述のように立地がいい場所であれば、収益面においても周辺環境への寄与としても、商業ビルへの再生が有効な方法です。そこで今回ご紹介する「コンバージョン」の工事が有効になってきます。

コンバージョンとは、古くなったものを直したり元に戻すリフォームや、リフォームの延長・リフォーム+付加価値であるリノベーションとは違い、もともとの用途を変更し再生させることを指します。
f:id:tentsu_media:20170614125015j:plain

コンバージョンのメリット

コンバージョンを行うことによるメリットは多々ありますが、大きくは以下のようなことが挙げられます。
・建替えに比べて、費用を抑えて短期間で建物を変化させることが可能
 ⇒※建物全体の建替えと比べて、料金も期間も約4分の1程度で済む
・眠っている物件を収益物件にできる
・賃料収入を上げられる可能性がある
・建物全体として集客できるようになるため、各テナントの売り上げに貢献できる

もちろん、建替えよりは抑えられてもそこそこの費用が掛かることは、しっかりと頭に入れておきましょう。



しかしながら…商業ビルへの再生にはこんなリスクも潜んでいます

しかし、建物自体の再生はできても、商業ビルの運営は経験がないとなかなか手が出しづらいものです。その理由としては下記のような問題があります。

f:id:tentsu_media:20170615170042j:plain

・適正な家賃設定がわからない
・狙い通りのテナントが本当に入居してくれるのか不安
・法令上コンバージョンが可能なのかがわからない
・後継のテナントが見つかるまで、空室のリスクがある
・清掃をはじめとするビルの管理や、入居者の管理をどうしたらいいかわからない
・反社会勢力が入居してしまったらどうしよう
・トラブルになった際の解決がややこしい

事務所ビルの場合は貸室面積が大きく、客付が難航した際にはフロアをいくつかの居室に分けて貸すことが可能ですが、店舗ではそうはいきません。
特に飲食店へ貸す際には、電気・ガス・水道の容量に限界がある上、これを増設するとなると多額の設備投資が必要です。また、事務所ビルから商業ビルにする際には、用途変更を伴い、建築基準法や消防法の他、各種条令に準拠した設備や避難経路等のやり直しが必要です。


しかも、ただ増設すればいいというものではありません。
・どんな業種に貸すのがベストか
・どのように作れば使いやすく、賃料収入を得やすい物件になるのか

商圏や周辺動線を理解した上で、しっかりとビルのコンセプトをイメージできなければならないのです。



きちんと収益の上がる商業ビルに再生するためには

そこでこういった商業ビルを専門にマスターリースを行っている店舗流通ネットの出番です。

マスターリースとは、建物を一括して賃借することで、賃貸人の安定収入を保全しつつ、テナントとの契約や設備の点検・清掃などを含め、建物全体の経営管理を請け負うことを指します。


店舗流通ネットのマスターリースのメリット

f:id:tentsu_media:20170615173610j:plain
・空家賃の心配がなく、利回りが安定して確保できる
・賃料保証会社のように面倒な手続きがない
・独自の審査機関を持っているので、テナントの選定においても安心
・勝手にテナントを入れ替えるのではなく、事前に相談してくれる
・これまで飲食店の出店支援実績が延べ2,700店以上あり、入居者管理も安心
・トラブル時には設備専門チームが随時対応可能

さらにはコンバージョン工事も店舗流通ネットが全て負担してやってくれる。つまり困っているビルがあれば、工事から運営まで全て丸投げできるのです。(※立地選定には審査がございます)


f:id:tentsu_media:20170619103407j:plain※マスターリース実例。(大阪・北新地FOODEARビル)事務所ビルから飲食店ビルへのコンバージョンを行い、店舗流通ネットがテナントの入居募集や契約、ビル全体の管理を行っています。



より収益を上げるためには、適した外観を考えよう

コンバージョンを行う際に一番気にするのは外観と看板サイズです。
外観は収益に直結するため、たくさんの人が集まるような建物デザインができるかどうかがコンバージョンでの大きなポイントになってきます。歩行者や近くのメイン道路からどれだけ視認可能か、どれだけ早く認知してもらえるか、通りがかりの一見客をどれだけ取り込めるかが非常に重要です。

また、商圏・立地に合ったデザインかどうかを考える必要があります。
名古屋で行った2件の事例は、おしゃれで小奇麗な外観でコンバージョンを行いました。これは周辺環境が飲食店やオフィスなどのデザインが統一されていない雑居ビルが多いので、非常に目立つためです。この事例については記事第3弾目の記事にてご紹介します。


逆に、いわゆる都心部などの洗練されたオフィス街の中でこれをやっても目立ちません。恵比寿横丁などの大衆感、古い質感が尖ったイメージになり集客に有効な場合があります。
f:id:tentsu_media:20170615174200j:plain店舗流通ネットが管理している東京・恵比寿横丁。オフィス街の中でひと際目立つ大衆感とレトロさ漂うこの横丁は、平日休日問わず人で溢れかえっています。



商圏を理解し、その中でいかにビルとして認知が早く進み、そして面白いと受け入れられるかが重要です。まさにビルもブランディングですね。この辺りのポイントについては、今後の実例紹介の中で詳しくご説明していきます。




次回、コンバージョンを行うために必要な調査についてご説明します

ここまでコンバージョン活用のメリットについてご説明してきましたが、全ての建物がスムーズに用途変更を行えるというわけではありません。
立地や基本の設備面、階数によっても条件は異なってくるのですが、いくつかの設備調査を行った上でようやく工事へ着手します。調査を怠り、先に工事を行ってしまうと、後々大変なことになってしまいます。
事務所ビルから商業ビルへのコンバージョンを行う前に、調査を怠るとどんなことが起こるのか。その具体例を次回ご紹介していきましょう。

次回、連載記事第2弾「事務所ビルから商業ビルへ!コンバージョンのトラブルポイント!」の更新予定は6月30日です!


名古屋のカネコ/東京のカネコ 監修:一級建築士あーきないと

名古屋のカネコ画像

【この記事を書いた人】

名古屋のカネコ

美味しいものが好き。食べることが好き。おもしろいお店が好き。
趣味は就寝前の炭水化物の摂取。
体脂肪率の右肩上がり成長を毎年維持。
汗をかくことが大嫌いだけど楽しく続けられる運動がないか模索中。

このライターの記事一覧を見る>>

東京のカネコ画像

【この記事を書いた人】

東京のカネコ

究極の潔癖症。当然つり革は持てません。
人が握ったおにぎりはNGです。
でもお母さんのおにぎりは食べられる。
実家を出てもまだ母親離れできず。

このライターの記事一覧を見る>>

f:id:tentsu_media:20170613121847p:plain

TOPへ戻る